Unser Glossar - das "ABC des Immobilienmanagement"

Von Assteklassen bis Zwischenabrechnung - die Begrifflichkeiten der Immobiliewelt sind vielfältig und nicht jedem sofort bekannt. Das möchten wir ändern.

Noch befindet sich unser Glossar "Das ABC des Immobilienmanagement" im Aufbau. Doch nach und nach werden Sie hier Begriffe finden, mit denen wir oder unsere Kundengruppe regelmäßig in Berührung kommen. Unser Ziel ist es, eine Übersicht zu schaffen, in der Sie die wichtigsten Begriffe rund um das Thema Immobiliemanagement mitsamt kurzer und prägnanter Erklärungen schnell auffinden.

Selbstverständlich stellt unser Glossar noch nicht alle Begrifflichkeiten der Immobilienwirtschaft vor - sollten Sie Fragen oder Anmerkungen haben oder die Erklärung einer bestimmten Begrifflichkeit wünschen, nehmen Sie gern unter marketing@crem-solutions Kontakt mit uns auf und wir werden unser Glossar "Das ABC des Immobilienmanagement" um diese erweitern.

A ...

Assetklassen

Unter dem Begriff Assetklassen (asset = Englisch Anlage oder auch Anlagesektor) versteht man allgemein die Einteilung des Finanzmarktes in verschiedene Segmente. Das können beispielsweise Immobilien, Aktien oder Fonds sein – im “ABC des Immobilienmanagement” reden wir von Immobilien.  

Im Immobiliensektor werden zudem unterschiedliche Segmente innerhalb der (Asset-)Immobilien definiert  - hier differenziert man zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien.
In das Segment Wohnimmobilien fallen beispielsweise Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Zum Segment Gewerbeimmobilien zählen z. B. Bürokomplexe, Einzelhandel, Praxen oder Logistikimmobilien.

Assetklassen segmentieren demnach den Immobilienmarkt und zwar in erster Linie nach Nutzung, Lage, Bauweise und Qualität der jeweiligen Immobilien.


AAL - Ambient Assisted Living

Unter dem Begriff „Ambient Assisted Living“, kurz AAL, werden Konzepte, Technologien, Produkte und Dienstleistungen zusammengefasst, die die Lebensqualität von Menschen im Alter unterstützen und vereinfachen. AAL (auch: altersgerechte Assistenzsysteme für ein umgebungsunterstütztes, gesundes und unabhängiges Leben) beschreibt einen Bereich in der Immobilienwirtschaft, der sich mit dem Einsatz von Kommunikations- und Informationstechnologien befasst, die den Alltag von Menschen unterstützen sollen – beispielsweise jenen von Seniorinnen und Senioren oder Menschen mit körperlichen Beeinträchtigungen.  

Moderne Technologien und Smart Home Lösungen können dazu beitragen, den Alltag sicherer und angenehmer zu gestalten, und so dabei helfen, möglichst lange ein selbstständiges, selbstbestimmtes sowie sozial integriertes Leben zu führen. Hierzu zählen beispielsweise höhenverstellbare Küchenschränke, Notruf-Alarmsysteme oder auch Instrumente, wie Sensoren zur Sturzerkennung im eigenen Haushalt.  

AAL-Technologien finden seit Jahren verstärkt Einsatz in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Sie dienen dem Ziel, möglichst lange ein unabhängiges, gesundes Leben im Alter oder bei Menschen mit Behinderungen zu fördern. Mit Blick auf den demografischen Wandel werden derartige Konzepte immer wichtiger und die Nachfrage nach mit AAL-Systemen ausgestatteten Wohnungen steigt. Dieses Potenzial hat die Wohnungswirtschaft für sich erkannt - die große Anzahl der bereits heute genutzten Funktionen sowie der künftigen Anwendungsfälle bestätigt dies.  

Allerdings scheinen die Grenzen zwischen den technischen Lösungen noch fließend zu sein. Die hohe Anzahl der Nennungen bei heute bereits eingesetzten Lösungen lässt darauf schließen, dass es sich eher um klassische TGA-Systeme denn um Smart Home-Systeme handelt. Diese lassen sich jedoch mit zusätzlichen smarten Systemen auf Wohnungsebene sinnvoll kombinieren, um einen weiteren Effizienz- und Komfortgewinn zu erreichen.

Dass die Immobilienwirtschaft verstärkt in diesem Bereich investiert und diese Funktionen verstärkt nutzen möchte, zeigt der Ausblick nach vorne. Unternehmen bedienen sich immer stärker moderner Technologien, um Energieeinsparungen zu ermöglichen, klimatische Probleme in den Wohnungen zu lösen und die Sicherheit für die Bewohner zu erhöhen. Im Kontext AAL kommen zusätzlich soziale Aspekte hinzu, die sich auch durch digitale Lösungen abbilden bzw. ergänzen lassen.

B...

Betriebskosten

Unter Betriebskosten versteht man die Kosten, die dem Eigentümer einer Immobilie durch sein Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und des Grundstücks laufend entstehen.  

Neben der "Grundmiete" sind die Betriebskosten die laufend anfallenden Kosten einer Mietimmobilie.  

Man unterscheidet zwischen verbrauchsabhängigen (z. B. Heizkosten) und nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten (z. B. Grundsteuer). Ferner werden die "warmen Betriebskosten" (Kosten für Heizung und Wassererwärmung) von den "kalten Betriebskosten" (z. B. Kaltwasser, Abwasser, Grundsteuer) unterschieden.

Was Betriebskosten sind, ist in der Betriebskostenverordnung gesetzlich definiert.


Bruttomiete oder Bruttomietzins

Die Bruttomiete setzt sich aus dem eigentlichen Mietzins sowie den anfallenden Betriebskosten und etwaigen Mietzuschlägen zusammen. Häufig werden hier auch die Begriffe „Bruttowarmmiete“ und „Bruttokaltmiete“ synonym verwendet.  

Ist in einem Mietvertrag die Zahlung einer Bruttowarmmiete oder Inklusivmiete vereinbart, sind die Betriebskosten mit der Bruttowarmmiete komplett abgegolten. Der Bruttomietzins besteht also aus dem tatsächlichen Mietzins (üblicherweise Nettokaltmiete) sowie den anfallenden Betriebskosten und etwaigen Mietzuschlägen.   

Dabei bestehen zwischen „Bruttowarmmiete“ und „Bruttokaltmiete“ klare Unterschiede. Bei der Bruttowarmmiete oder auch Inklusivmiete sind die Betriebskosten mit der Zahlung der vereinbarten Bruttowarmmiete komplett abgegolten. Die turnusmäßige Abrechnung der Betriebskosten findet nicht statt, womit der Vermieter auch keine Betriebskostennachzahlung vom Mieter verlangen kann. Gleichzeitig hat der Mieter auch keinen Anspruch auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens.

Die Bruttokaltmiete umfasst den Mietzins sowie sämtliche Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, außer Heiz- und Warmwasserkosten („kalte Betriebskosten“). Die Bruttomiete kann heute nur noch als Bruttokaltmiete – also Grundmiete plus Anteil an den "kalten" Betriebskosten - vereinbart werden, da die "warmen Betriebskosten" (Heiz- und Warmwasserkosten) nach der Heizkostenverordnung vom 20.01.1989 nach dem gemessenen Verbrauch abzurechnen sind.

Im öffentlich geförderten Wohnungsbau sind sogar nur Nettokaltmieten mit Vorauszahlungen für Betriebskosten zulässig. Im preisfreien Wohnungsbau könnte eine Miete vereinbart werden, welche die kalten Betriebskosten enthält, diese wird dann als Bruttokaltmiete bezeichnet und stellt einen speziellen Fall der Teilinklusivmiete dar.  

Anders ist der Fall bei Gewerberäumen, da hier der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen optieren kann, d.h., die Miete zzgl. Umsatzsteuer zu zahlen wäre. Auch Stellplätze, die unabhängig von einem Wohnraummietverhältnis vermietet werden, sind besonders zu betrachten, da diese Vermietung stets umsatzsteuerpflichtig ist, wenn sie im Rahmen der unternehmerischen Tätigkeit erfolgt.  

Grundsätzlich stellt die Bruttowarmmiete einen Vermieter vor die Herausforderung, dass eine isolierte Anpassung der Betriebskosten nicht ohne weiteres möglich ist. Vielmehr muss er den Bruttomietzins insgesamt erhöhen und dabei die gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung beachten. Da diese jedoch überwiegend auf Nettokaltmieten (Mieten ohne Betriebskosten) basieren, kann die Mietanpassung nur sehr eingeschränkt umgesetzt werden.

In der Praxis findet die Bruttowarmmiete aufgrund der Mietanpassungsschwierigkeiten daher nur selten Anwendung, sodass üblicherweise eine Nettokaltmiete sowie eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart werden.

In der Rechtspraxis wird üblicherweise von Entgelt oder Mietzins gesprochen. Eine klare und einheitliche Differenzierung der Begrifflichkeiten findet nicht statt. In der immobilienwirtschaftlichen Praxis werden daher für den Bruttomietzins oft unterschiedliche Begriffe synonym verwendet. Dabei sind folgende Unterschiede zu beachten:

• Bruttokaltmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung ohne Heizkosten

• Bruttowarmmiete/Inklusivmiete: Nettokaltmiete + Betriebskosten inklusive Heizkosten pauschal (es erfolgt keine Betriebskostenabrechnung)

• Warmmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Heizkostenvorauszahlung

Die Heizkostenverordnung schreibt die Ermittlung des Heizenergieverbrauchs durch Messung sowie eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vor. Eine Ausnahme besteht für Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird.  

Bruttowarmmieten sind damit nur noch im Ausnahmefall zulässig. Bei bestehenden Mietverträgen muss eine Vertragsänderung der Bruttowarmmiete in eine Bruttokaltmiete mit getrennter verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten stattfinden (BGH, Az. VIII ZR 212/05, Urteil vom 19.07.2006). Der Begriff der Bruttomiete spielt auch beim Thema der Mietminderung eine Rolle. Diese ist immer nach der Bruttomiete zu berechnen – wobei hier einfach nur der Gesamtbetrag von Kaltmiete und Betriebskosten gemeint ist (Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 225/03, Urteil vom 06.04.2005).

C...

Corporate Real Estate Management (CREM)

Mit dem Begriff Corporate Real Estate Management (unternehmerisches Immobilienmanagement) beschreibt man die “Ökonomisierung” betrieblicher Immobilienbestände. Es handelt sich dabei um die Ausschöpfung der wirtschaftlichen Potentiale von unternehmerischen/unternehmenseigenen Gebäuden und Liegenschaften.

Dazu zählen u. A. die Entwicklung, Beschaffung, und Verwaltung der Immobilien aus dem Blickwinkel der Unternehmensstrategie. Corporate Real Estate Management spielt bei großen Unternehmen mit umfangreiche Immobilienbestand eine zunehmend wichtige Rolle.  

Vielfach werden zum Zweck des CREM eigene Tochtergesellschaften gegründet, die Aufgaben aus dem Bereich des Immobilienmanagements, Facility Managements, Vermarktungs- und Projektentwicklungsaufgaben wahrnehmen und zunehmend auch Betreuungsleistungen für andere Immobilieneigentümer übernehmen.

D...

Dienstbarkeit (Grundbuch)

Unter dem Begriff der Dienstbarkeit versteht man die Nutzungsrechte, die einem Eigentümer eines Grundstücks zustehen und das dingliche Recht zur beschränkten unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks (§§ 1018 ff. BGB) festlegen. Vom Eigentümer des belasteten oder dienenden Grundstücks wird dabei entweder Duldung (z.B. Begehen, Befahren) oder Unterlassung verlangt (z.B. Baubeschränkungen).

Die Dienstbarkeit entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Die Eintragungen genießen öffentlichen Glauben. Dabei werden drei Arten von Dienstbarkeiten Unterschieden, nämlich die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch an Grundstücken.

Die Grunddienstbarkeit endet mit Aufgabe des Nutzungsrechts, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sowie der Nießbrauch mit dem Tod des bzw. der jeweils Berechtigten Person/en. Eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht.

Wird zugunsten einer juristischen Person des öffentlichen Rechts, z.B. einer Gemeinde, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen, endet diese nur mit Aufgabe des Rechts. Dienstbarkeiten führen beim belasteten Grundstück zu einer mehr oder weniger großen Beeinträchtigung der Eigentümernutzung. Dies wirkt sich entsprechend auf den Marktwert des Grundstücks aus.

E...

Eigentümerversammlung (Wohnungseigentümerversammlung)

Unter dem Begriff der Dienstbarkeit versteht man die Nutzungsrechte, die einem Eigentümer eines Grundstücks zustehen und das dingliche Recht zur beschränkten unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks (§§ 1018 ff. BGB) festlegen. Vom Eigentümer des belasteten oder dienenden Grundstücks wird dabei entweder Duldung (z.B. Begehen, Befahren) oder Unterlassung verlangt (z.B. Baubeschränkungen).

Die Dienstbarkeit entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Die Eintragungen genießen öffentlichen Glauben. Dabei werden drei Arten von Dienstbarkeiten Unterschieden, nämlich die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch an Grundstücken.

Die Grunddienstbarkeit endet mit Aufgabe des Nutzungsrechts, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sowie der Nießbrauch mit dem Tod des bzw. der jeweils Berechtigten Person/en. Eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht.

Wird zugunsten einer juristischen Person des öffentlichen Rechts, z.B. einer Gemeinde, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen, endet diese nur mit Aufgabe des Rechts. Dienstbarkeiten führen beim belasteten Grundstück zu einer mehr oder weniger großen Beeinträchtigung der Eigentümernutzung. Dies wirkt sich entsprechend auf den Marktwert des Grundstücks aus.

F...

Facility Management (FM)

Der Begriff Facility Management beschreibt die Bewirtschaftung und Verwaltung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen. Facility Management umfasst die professionelle Abwicklung von Sekundärprozessen, also Prozesse, die nicht in das Kerngeschäft einer Organisation fallen, sondern dieses unterstützen.

Facility Management ist eine Form der Gebäudeverwaltung, die vor allem bei Gewerbeimmobilien relevant ist – es umfasst alle Bereiche der Immobilienverwaltung, von der Betrachtung, Analyse und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um ein Gebäude über die Betriebsbereitschaft von technischen Einrichtungen, (beispielsweise die Bereitstellung und den Betrieb von Kommunikationstechnik) bis hin zur Anlage und Pflege von Außenanlagen und Dienstleistungen wie Catering oder Umzugsplanung. Man spricht auch von ganzheitlichem Management rund um das Gebäude. Soweit sich FM also ausschließlich auf Gebäude bzw. Immobilien bezieht, hat sich hierfür auch der Begriff des "Gebäudemanagements" eingebürgert.

Dem Facility Management liegt die Erkenntnis zugrunde, dass die Bewirtschaftungskosten eines Gebäudes, die in der Zeit seiner Nutzungsphase entstehen, die ursprünglichen Erstel­lungskosten oft um das Mehrfache übersteigen. In der Praxis zielt Facility Management darauf ab, dem Nutzer einer Immobilie, durch die Übernahme aller anfallenden Aufgaben für den reibungslosen Betrieb eines Gebäudes, zu gewährleisten, sich auf sein Kerngeschäft zu konzentrieren.  

Dabei wird vom Facility Manager ein kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Organisationspotenzial erwartet, das in der Lage ist, alle Leistungen zu erbringen, die erforderlich sind, dieses Organisationsspektrum bedarfsgerecht zu den richtigen Zeitpunkten an den richtigen Orten zu erbringen.

G...

Gebäudemanagement

Unter dem Begriff Gebäudemanagement versteht man den immobilienwirtschaftlichen Teil des Facility Managements. Das Gebäudemanagement bezieht sich auf die kosten- und funktionsoptimale Entwicklung und Nutzung von Gebäuden (Liegenschaften).  

Eingeteilt wird das Gebäudemanagement in die Bereiche technisches, infrastrukturelles und kaufmännisches Gebäudemanagement. Ergänzend wird das Flächenmanagement, das in allen drei Leistungsbereichen Verankerungspunkte hat, berücksichtigt. Dagegen betrachtet das Facility Management die Immobilie in ihrem gesamten Lebenszyklus mit den Phasen der Planung, Errichtung, Nutzung, Verwertung.

Technisches Gebäudemanagement


Das technische Gebäudemanagement beschäftigt sich damit, die Gebäude und Anlagen funktionsfähig zu halten. Zu den Aufgaben des technischen Gebäudemanagements zählen u. a. die Betriebsführung, Umbau und Sanierung, Versorgung sowie das Umweltmanagement.

Infrastrukturelles Gebäudemanagement

Das infrastrukturelle Gebäudemanagement organisiert die Dienstleistungen für Immobilien, die den Flächen derselben zugeordnet sind. Hierzu gehört die Verwaltung sämtlicher Dienstleistungsunternehmen wie z. B. Reinigungsdienste oder Sicherheitsdienste sowie die Organisation von Logistik- und Umzugsdiensten oder einem Fuhrparkmanagement.

Kaufmännisches Gebäudemanagement

Das kaufmännische Gebäudemanagement verwaltet die Objektbuchhaltung sowie das Kosten- und Vertragsmanagement. In diesen Bereich fällt z. B. die Nutzer- und Eigentümerbetreuung, das gebäudebezogene Rechnungswesen, die Überwachung vertraglicher Leistungen von externen Dienstleistern und das Qualitätsmanagement.

Flächenmanagement

Das Flächenmanagement hat zum Ziel, die Flächen einer Immobilie gemäß den Qualitätsanforderungen einer Organisation sicherzustellen. Je nach Nutzungsziel gibt es verschiedene Ausrichtungen. So hat das nutzerorientierte Flächenmanagement eine optimale räumliche Anordnung von Arbeitsplätzen zum Inhalt. Das anlagenorientierte Flächenmanagement ist an den Anforderungen der Flächen für die technische Gebäudeausrüstung ausgerichtet.  

Mit dem Begriff "Management" soll zum Ausdruck gebracht werden, dass nicht nur eine einfache Immobilienverwaltung gemeint ist. Mit dem Ziel, die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie nachhaltig zu optimieren und Ressourcen voll auszuschöpfen sollen auch Führungsleistungen erbracht werden. 

H...

Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung (Verordnung über die ver­brauchs­abhängige Abrechnung der Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten) regelt die Kostenverteilung auf die Einzelnutzer in Mehrfamilienhäusern bei zentralen Hei­zungs­an­lagen und zentralen Warm­was­ser­ver­sor­gungs­an­la­gen sowie bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme oder Warmwasser. Die Heizkostenverordnung gilt für preisgebundenen und preisfreien Wohnraum.

Hauptpunkte der Heizkostenverordnung sind die Pflichten zur Verbrauchserfassung und zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung. Der Gebäudeeigentümer ist damit ge­setz­lich verpflichtet, Messgeräte beziehungsweise Zähler für Heizung und Warmwasser zu installieren und anhand des gemessenen Verbrauchs abzurechnen. Die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung legt für die Heizungs- und die Warm­was­ser­ab­rech­nung unterschiedliche Regeln fest.

Grundsätzlich geht sie nach vertraglichen Vereinbarungen vor - Ausnahme gibt es bei Gebäuden mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt. Auch auf Wohn­ei­gen­tum ist die Heizkostenverordnung anzuwenden.

I...

Instandhaltung (Mietrecht)

Der Begriff Instandhaltung beschreibt alle Maßnahmen, die dazu beitragen, den ursprünglichen Zustand eines Objektes und aller Einrichtungen zum Zwecke des bestimmungsmäßigen Gebrauchs bzw. deren Funktionsfähigkeit zu erhalten.

Hierzu zählen neben Maßnahmen, die altersbedingte Abnutzungserscheinungen beseitigen, auch Wartungsarbeiten. Instandhaltung hat vorbeugenden Charakter. Es soll verhindert werden, dass "Instandsetzungsarbeiten" erforderlich werden. Dabei gilt - wer instand hält, braucht nicht instand zu setzen. Instandhaltung wird oft auch als Oberbegriff verwendet, der "Instandsetzung" mit umfasst (so z.B. die Zweite Berechnungsverordnung).

Im Mietrecht gehört die Instandhaltung zu den Hauptpflichten des Vermieters - sie ist in § 535 Abs.1 BGB festgeschrieben. Eine Mietimmobilie muss gebrauchsfähig und in vertragsgemäßem Zustand gehalten werden. Der Vermieter muss verhindern, dass der Gebrauch einer Immobilie durch Abnutzung oder Alterserscheinungen beeinträchtigt wird.

Die Instandhaltungspflicht schließt gemeinschaftlich genutzte Räume und Zugänge zur Mietimmobilie ein. Der Vermieter eines Gebäudes muss beispielsweise also auch für Beleuchtung im Treppenhaus sorgen, das defekte Schloss der Außentür erneuern und dafür sorgen, dass die Heizanlage funktioniert. Auch mögliche Gefahren wie z. B. marode Stromleitungen müssen beseitigt werden.

J...

Jahresabrechnung (Wohnungseigentum)

Der Begriff Jahresabrechnung beschreibt die nach Ablauf eines Kalenderjahres vorzunehmende Aufstellung einer Abrech­nung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Rah­men der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Diese Abrechnung ist gesetzlich vorgeschrieben und vom Immobilienverwalter (§ 28 Abs. 3 WEG) in der Regel spätestens bis zum Ablauf von sechs Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums anzufertigen und in Rechnung zu stellen. Die Nichtvorlage oder vorsätzlich verspätete Vorlage der Abrech­nung kann eine vorzeitige Abberufung des Verwalters aus wich­ti­gem Grund rechtfertigen.  

Das Wohnungseigentumsgesetz selbst bestimmt keine Einzelheiten zu Form und Inhalt der Jahresabrechnung. Die richtige Form und Gestaltung der Abrechnung im Bereich von Wohnungseigentümergemeinschaften beschäftigt Eigentümer, Verwalter und Gerichte aber schon seit Jahren. Der Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI) hat sich, als größte berufsständische Interessenvertretung in NRW, des Themas angenommen und eine Musterabrechnung entwickelt, die auch vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter herausgegeben wird. Die Musterabrechnung des VNWI entstand in Zusammenarbeit mit dem am Urteil “44/09” beteiligten BGH-Richter und weiteren ausgewiesenen Experten aus Recht und Praxis.

Die Rechtsprechung hat sich dabei in zahlreichen Entscheidungen mit Einzelfragen befassen müssen und dazu einige wesentlichen Grund­inhalte der Abrechnung festgelegt.

Darunter beispielsweise, dass die:

  • vorgeschriebene Abrechnung nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben während des jeweiligen Kalenderjahres auszuweisen hat und sie keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung ist. Forderungen, Verbindlichkeiten und Rech­nungs­ab­gren­zun­gen gehören grundsätzlich nicht in die Abrechnung.
  • die Abrechnung aus der Gesamtabrechnung und den Einzel­ab­rechnungen für jeden einzelnen Woh­nungs­eigen­tümer, besteht. Wobei die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Eigentümer nach dem gesetzlichen, dem abweichend vereinbarten oder beschlossenen Verteilungs­schlüssel vorzunehmen ist.

Die Prüfung der Jahresabrechnung soll gemäß § 29 Abs. 3 WEG durch den Verwaltungsbeirat erfolgen, sofern ein solcher von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt wurde. Sie soll sich nicht nur auf die rein rechnerische, sondern auch auf die sachliche Richtigkeit erstrecken, so zum Beispiel auch auf die Richtigkeit verwendeter Verteilungsschlüssel. Ungeachtet der Prüfung der Abrechnung durch den Verwaltungs­beirat hat jeder Wohnungs­eigentümer das Recht, in die Abrechnungsunterlagen Einsicht zu nehmen, und zwar selbst noch nach erfolgter Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.  

Die Beschlussfassung hat über die Gesamt- und Einzelabrechnungen zu erfolgen. Andernfalls werden keine rechtswirksamen Zahlungspflichten begründet. Ist eine mehrheitlich beschlossene Abrechnung fehlerhaft, weil sie beispielsweise verkehrte Verteilungsschlüssel enthält, bedarf es dennoch der Anfechtung bei Gericht, um ihre Ungültig­erklä­rung zu bewirken. Es handelt sich insoweit um einen gesetzes­widrigen Mehrheitsbeschluss, der nicht nichtig, sondern nur anfechtbar ist. Erfolgt keine Anfechtung, ist auch eine fehlerhafte, rechtswidrige, aber mehrheitlich beschlossene Abrechnung wirksam und verpflichtet jeden Eigentümer zur Zahlung eventuell noch zu leistender Fehlbeträge wegen zu niedriger Voraus­zah­lungen.

K...

Kaution (Mietkaution)

Unter dem Begriff Mietkaution versteht man eine Sicherheitsleistung, die der Vermieter vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen kann. Die Kaution ist sowohl im freifinanzierten als auch im öffentlich geförderten Wohnungsbau zulässig.  

Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten (Grundmiete ohne Betriebskosten) betragen - der Betrag der Kaution kann vom Mieter dabei in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Der erste Teilbetrag wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).

Bei der Verwaltung der Mietkaution muss der Vermieter bestimmte Regeln einhalten. Sie ist, wenn diese Anlageform gewählt wird, auf einem gesonderten Konto, für das die üblichen Sparzinsen für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist anfallen, anzulegen. Der Bundesgerichtshof hat 2015 klargestellt, dass ein einfaches gesondertes Konto nicht ausreicht. (Hintergrund: Die Kaution soll im Insolvenzfall vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters geschützt sein) Dies ist bei einem einfachen Extra-Konto nicht der Fall. Es muss sich also nach außen erkennbar um treuhänderisch verwaltetes Vermögen handeln und das Konto muss als Mietkautionskonto bezeichnet sein (BGH, Beschluss vom 9.6.2015, Az. VIII ZR 324/14).

Seit 01.09.2001 erlaubt § 551 Abs. 3 BGB auch die Anlage der Mietkaution in anderen Anlageformen als dem klassischen Sparbuch. Erforderlich ist jedoch eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung der Anlageform. Die Anlage der Mietkaution muss dabei Erträge abwerfen, die die Sicherheit erhöhen und, soweit nicht im Rahmen der Sicherheit benötigt, nach Mietvertragsende dem Mieter zustehen und muss in jedem Fall vom Vermögen des Vermieters getrennt stattfinden, um insolvenzsicher zu sein.  

Die Mietrechtsreform 2013 hat dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, dem Mieter außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn dieser mit einem Teil der Kaution in Verzug kommt, der der zweifachen Monatsmiete (ohne Betriebskosten) entspricht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung sind nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB).  

Der Mieter hingegen darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass ihm ein insolvenzfestes Konto genannt wird - er muss sich weder auf Barzahlung noch auf eine Überweisung der Kaution auf das herkömmliche private Konto des Vermieters einlassen. Das Versprechen des Vermieters, die in bar gezahlte Kaution später auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen, reicht nicht aus.  

Die Guthabenzinsen für die Kaution unterliegen der Zinsabschlagsteuer. Den Kautionsbetrag einschließlich der Zinsen erhält der Mieter bei seinem Auszug zurück, vorausgesetzt, er hat alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis erfüllt. Wann die Kaution spätestens zurückgezahlt werden muss, ist bei den Gerichten umstritten. Dem Vermieter wird hier eine "Überlegungsfrist" eingeräumt. Diese ist dem Bundesgerichtshof zufolge einzelfallabhängig. Während manche Gerichte zwei bis drei Monate als angemessen ansehen, geht der BGH von einer bis zu sechsmonatiger Frist aus, die im Einzelfall überschritten werden kann. Dies gilt allerdings nur, wenn tatsächlich noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind, deren Höhe unklar ist.

L...

Leerstand

Der Begriff Leerstand beschreibt in der Immobilienwirtschaft nicht genutzte bzw. unvermietete, aber unmittelbar beziehbare Flächen in Neubauten und Bestandsobjekten aus privatem oder öffentlichem Eigentum. Je nach Ursache und Dauer lässt sich der Leerstand in verschiedene Arten unterteilen. Dabei spricht man in erster Linie von latentem, strukturellen, konjunkturellen und spekulativen Leerstand.


Als latenter Leerstand werden Flächen bezeichnet, die zwar noch vermietet sind, vom Mieter jedoch nicht mehr genutzt und in der Regel zur Untervermietung angeboten werden.

Leerstände werden als strukturell bedingt klassifiziert, wenn Gebäudeflächen sowohl über einen Zeitraum von drei Monaten oder mehr nicht vermietet werden und leer stehen als auch keine Möglichkeit besteht, sie zu marktüblichen Preisen zu vermitteln bzw. zu vermieten. Derartige Leerstände sind oftmals in strukturell schwachen Regionen anzutreffen.

Konjunkturelle Leerstände sind ein Resultat aus Schwankungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Gebäudeflächen. Nimmt die Nachfrage temporär im Verhältnis zum Angebot ab, was beispielsweise durch eine Rezession ausgelöst werden kann, nehmen die Leerstände entsprechend zu.

Spekulative Leerstände treten in Erscheinung, wenn Immobilien und Gebäudeflächen, für die zwar eine Nachfrage besteht, dennoch nicht verkauft oder vermietet werden. Die Ursache für derartige Leerstände liegt in den Renditeerwartungen des Eigentümers bzw. Investors. Mit der Perspektive, zu einem späteren Zeitpunkt höhere Renditen erwirtschaften zu können wird eine Nutzung der Flächen verhindert.

Aufwendungen für Immobilien können steuerlich nur dann berücksichtigt werden, wenn die Immobilie vermietet werden soll - steht das Objekt vor dem Verkauf leer, können die Kosten grundsätzlich mangels Weitervermietungsabsicht steuerlich nicht berücksichtigt werden. Unter Umständen kann der längerfristige Leerstand einer Wohnung von den Wohnungsämtern als Zweckentfremdung von Wohnraum angesehen werden. In einem solchen Fall drohen dem Vermieter Bußgelder.

Stehen in einem Mehrfamilienhaus einzelne Mietwohnungen leer, kann der Vermieter nicht einseitig den Umlageschlüssel für die Betriebskosten so abändern, dass die Anteile der leeren Wohnungen auf die verbliebenen Mieter umgelegt werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Urt. v. 31.5.2006, Az. VIII ZR 159/05).

M...

Mietvertrag

Der Begriff Mietvertrag ist als eigener Vertragstyp im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ausgiebig geregelt - das spezielle Wohnungsmietrecht ist in den §§ 549 – 577a mit zum großen Teil zwingenden Vorschriften zusammengefasst. Er ist ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter - der Mietvertrag kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) zustande. Mit ihm verpflichtet sich ein Vermieter, einem Mieter gegenüber, ihm eine Mietsache bzw. Immobilie während der Mietzeit zum Gebrauch zu überlassen.  

Der Vermieter hat die Immobilie bzw. Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, der es dem Mieter ermöglicht, sie so zu benutzen, wie es vertraglich vorgesehen ist, zum Beispiel als Wohnung, als Geschäftsimmobilie oder als Garage und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten - diese gesetzlichen Pflichten sind die Hauptpflichten des Vertrags.  

Der Mietvertrag ist also ein gegenseitiger Vertrag mit wechselseitigen Pflichten. Er ist grundsätzlich formfrei. In diesem Zusammenhang ist jedoch die Sondervorschrift des § 550 BGB zu beachten. Ein Verstoß gegen diese Regelung bewirkt, dass ein eigentlich befristetes Mietverhältnis über Wohnraum für unbestimmte Zeit gilt. Ist bei einem Wohnungsmietvertrag eine Laufzeit von über einem Jahr vorgesehen, bedarf er der Schriftform - wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Hinsichtlich der Laufzeit des Mietvertrages gibt es eine Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten (Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit, Zeitmietvertrag mit fester Laufzeit, Ausschluss des gegenseitigen Kündigungsrechts für eine bestimmte Zeit). Gewerberaummietverträge enthalten häufig Mietvertragsverlängerungsoptionen zu Gunsten des Mieters. Es können auch unterschiedliche Mietanpassungsmöglichkeiten vereinbart werden: Anpassung jeweils an die Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete, Betriebskostenanpassungen. Beim Gewerbemietvertrag kommen alle weiteren nach dem Preisklauselgesetz zulässigen Anpassungsmöglichkeiten hinzu. Mietkautionen sind in Wohnraummietverträgen auf drei Monatsmieten begrenzt. In Gewerberaummietverträgen gibt es keine Begrenzung.

Soweit ein Mieter Mieträume mit Einrichtungsgegenständen versehen hat, muss er sie bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen. Er muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie erhalten hat – abgesehen von den üblichen Gebrauchsspuren natürlich. Soweit sie nicht unter Vollstreckungsschutz fallen, steht dem Vermieter ein Pfandrecht an diesen Gegenständen zum Ausgleich von Mietforderungen zu. Der Mieter haftet für Schäden an den Mieträumen, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind.

Will der Mieter die Mietsache verändern, muss der Vermieter zustimmen. Fehlt die Zustimmung, kann der Vermieter unter Umständen sogar fristlos kündigen. Bei Auszug muss der Mieter die Veränderung rückgängig machen - er muss den alten Zustand wiederherstellen. Die Erlaubnis des Vermieters, die Veränderung vorzunehmen, bedeutet demnach nicht gleichzeitig seine Zustimmung, dass der Mieter die Wohnung im geänderten Zustand zurückgeben darf. Der Vermieter kann den Rückbau verlangen. Er kann auch die Änderung akzeptieren und auf den Rückbau verzichten, muss dem Mieter dann einen Ausgleich dafür zahlen. Es empfiehlt sich dringend, schon vor der Änderung der Mietsache durch den Mieter eine Regelung darüber zu treffen, in welchem Zustand die Mietsache zurückgegeben werden muss.

N...

Nutzungsart

Unter dem Begriff Nutzungsart versteht man in der Immobilienwirtschaft die Art und Weise, wie eine Immobilie während ihres Betriebs genutzt werden. Dabei unterscheidet man in zwei wesentliche Nutzungsarten - Wohnen und Gewerbe. Zu dem Segment Gewerbe gehören klassischerweise u. a. Büroimmobilien und Handelsimmobilien, aber auch Industrieimmobilien, wie z. B. Produktions- und Logistikimmobilien.

Diese allgemeinen Nutzungsarten Wohnen, Büro, Handel und Industrie lassen sich wiederum unterteilen in unterschiedliche Immobilienarten, wie Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Shopping-Center, Bürohochhäuser, Business-Center, Industrie- und Forschungszentren.

Neben den klassischen Nutzungsarten und den dazugehörigen Immobilien gibt es Spezialimmobilien. Dies sind insbesondere Betreiberimmobilien, zum Beispiel gastronomische Einrichtungen, Hotels, Seniorenresidenzen, Kliniken, Flughäfen, Bahnhöfe oder andere Infrastruktur- oder Freizeitimmobilien. Die Nutzungsart wird in der Regel durch die Bauleitplanung (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) festgelegt und nimmt Einfluss auf den Wert der Immobilie.

Neben den in einer Bauleitplanung beschriebenen, gemischt genutzten Gebieten gibt es auch gemischt genutzte Immobilien. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn in einem Wohngebäude im Erdgeschoss Gewerbe betrieben wird oder sich bei gemischt genutzten gewerblichen Immobilien z. B. Kanzleien oder Praxen in einem Gebäude mit Gastronomie befinden - aufgrund der unterschiedlichen Besteuerung dieser Segmente ist dies ein wichtiger Faktor. Eine derartige Kombination unterschiedlicher Immobilienkonzepte mit verschiedenen Nutzungsarten, untergebracht in einer Immobilie wird immer häufiger.  

Wohnungen dürfen von Mietern nicht gewerblich genutzt werden, jedoch dürfen normale Büroarbeiten in gewissem Umfang und wie es der Verkehrssitte entspricht, auch in der Wohnung erledigt werden. Eine Änderung der Nutzungsart kann je nach Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes einer Baugenehmigung bedürfen, sollte die Nutzungsänderung nicht genehmigungsfrei oder verfahrensfrei sein.

O...

Optionsrecht (Mietvertrag)

Der Begriff Optionsrecht beschreibt eine Vereinbarung im Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter. Man unterscheidet zwei Arten von Optionen. Die Begründungsoption berechtigt die begünstigte Vertragspartei ein bestimmtes Mietverhältnis (erstmalig) in Kraft zu setzen. Die Verlängerungsoption berechtigt die begünstigte Vertragspartei, durch einseitige Erklärung das Vertragsverhältnis zu verlängern.  

Bei einer Begründungsoption behält sich eine Partei die Entscheidung vor, ob und wann der Mietvertrag in Kraft gesetzt wird, z.B. weil noch behördliche Genehmigungen für die Aufnahme des Gewerbebetriebes fehlen oder noch Umbaumaßnahmen vorzunehmen sind.

Bei der Verlängerungsoption soll der Mieter die Möglichkeit, sprich die Option haben, nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis durch einseitige Erklärung, um eine bestimmte Zeit zu verlängern.   

Da die Option ein verbindliches Verlängerungsangebot des Vermieters darstellt, braucht es der Mieter nur noch anzunehmen. Auf die Zustimmung des Vermieters kommt es dann nicht an. Es genügt, dass der Mieter erklärt, er möchte das Mietverhältnis fortsetzen. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, können die Mieter das Optionsrecht nur gemeinsam ausüben.

Die Verlängerungsoption muss vom Mieter ausdrücklich erklärt werden; das bloße Weiterzahlen der Miete genügt zur Ausübung der Option nicht. Ist eine längere Optionszeit als ein Jahr vereinbart, bedarf die Vereinbarung der Schriftform. Im Regelfall vereinbaren die Parteien eine Frist zur Ausübung des Optionsrechts, beispielsweise spätestens drei Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Ist keine solche Frist vereinbart, gilt eine angemessene Frist. Die Option muss jedoch auf jeden Fall vor Beendigung des Mietvertrages ausgeübt werden. Nimmt der Mieter die Option in Anspruch, wird das bisherige Mietverhältnis für den vereinbarten Zeitraum fortgeführt. Das Optionsrecht erledigt sich spätestens mit Ablauf des um die Optionszeit verlängerten Mietvertrages, es sei denn, die Parteien vereinbaren eine weitere Option.

P...

Property-Management

Der Begriff Property Management beschreibt die Erbringung von professionellen Dienstleistungen für die Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien innerhalb der Immobilien- und Wohnungswirtschaft. Es bezieht sich also nicht auf die Investment- oder Portfolioebene, sondern immer auf die konkrete Objektebene.  

Dabei handelt es sich um das ganzheitliche, nachhaltige und lebenszyklusorientierte Management von Immobilien, insbesondere das Verwalten, Vermieten und Vermarkten von Immobilien zum Zwecke eines langfristigen optimalen Einsatzes der Ressource Immobilie über den ganzen Lebenszyklus.  

Meist befasst das Property Management sich mit der kaufmännischen Verwaltung großer Immobilienbestände. Zu den primären Serviceleistungen gehören alle buchhalterischen Aufgaben, wie beispielsweise die Objekt- und Mietenbuchhaltung, Betriebs- und Nebenkostenabrechnung, Monats- und Jahresabschlüsse, die Budgetplanung, aber auch eine Umsatzsteuervoranmeldung und das Forderungsmanagement.

Insbesondere Eigentümer und Nutzer von Immobilien haben einen gesteigerten Bedarf an Transparenz und Wirtschaftlichkeit ihrer Gebäude. Sowohl die Optimierung des Zeitaufwands und des Einsatzes von Geldmitteln für die Verwaltung von Immobilien als auch die Sicherung von Qualität und die optimale Dokumentation mithilfe von Softwarelösungen für das Immobilienmanagement sind im ureigenen Interesse der Besitzer, der Mieter und somit auch der Verwalter von Gebäudebeständen jeglicher Größe.

Diese Anforderungen machen das Property Management zu einem komplexen Aufgabenbereich, der mit dem Einsatz adäquater Softwarelösungen innerhalb eines Unternehmens stattfinden kann, aufgrund seiner Komplexität aber häufig als Service von spezialisierten Drittanbietern in der Immobilienwirtschaft ausgeführt wird.

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Qualitätsmanagement

Der Begriff Qualitätsmanagement beschreibt die bestmögliche Steuerung der Gesamtheit an Eigenschaften und Merkmalen eines Produkts oder einer Tätigkeit zur Erfüllung gegebener, festgelegter und vorausgesetzter Erfordernisse eines Unternehmens.

Qualitätsmanagement wird in der ISO-Norm 8402 wie folgt beschrieben: "Alle Tätigkeiten der Gesamtführungsaufgabe, welche die Qualitätspolitik, Ziele und Verantwortungen festlegen, sowie diese durch Mittel wie Qualitätsplanung, Qualitätslenkung, Qualitätssicherung und Qualitätsverbesserung im Rahmen des Qualitätsmanagements verwirklichen."

Dies kann nur erfolgen, wenn allen Beteiligten bewusst ist, dass sämtliche Bemühungen darauf ausgerichtet werden müssen, eine Übereinstimmung mit den Kundenerwartungen und des Produktes zu erzielen, damit Produkte entstehen können, welche die Käufer / Kunden zufrieden stellen.

Qualitätsmanagement ist also eine Form von Prozessmanagement und bezieht sich damit auf alle Abläufe, Tätigkeiten und Vorgänge, die auch im Immobilienmanagement miteinander zusammenhängen und dazu beitragen, Dienstleistungen zu erbringen. Es stellt Ziele auf, erhebt und prüft Arbeitsabläufe, analysiert vorgefundene Schwachstellen und sichert die angestrebten Ergebnisse langfristig.  

Das Wesentliche eines gelungenen Qualitätsmanagements ist die Prozessqualität. Mithilfe von Softwarelösungen für das Immobilienmanagement kann diese Prozessqualität heutzutage überwacht, optimiert und bewertet werden.

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Real Estate Asset Management

Der Begriff Real Estate Asset Management (REAM) lässt sich vereinfacht unter dem Begriff der Verwaltung von Immobilienvermögen zusammenfassen. Das REAM stellt hierbei einen Teilbereich des Asset Managements dar, das allgemein für die Vermögensverwaltung verschiedener Anlageformen steht.  

Im Gegensatz zum puren Real Estate Investment Management, bei dem ausschließlich An- und Verkaufsentscheidungen zur Optimierung der Struktur des Immobilieneigentums im Vordergrund stehen, befasst sich das Real Estate Asset Management speziell mit der Anlageform „Immobilie“ und kann als das strategische Objektmanagement eines Immobilienbestandes im Interesse des Eigentümers während der Halte- und Nutzungsphase und an den Schnittstellen zur Konzeptions-, Beschaffungs- sowie Verwertungsphase verstanden werden.  

Im Fokus steht dabei die Immobilie als Anlageobjekt, das es entsprechend der Zielsetzung des Werterhalts und der Wertsteigerung proaktiv zu managen gilt. Aus diesem Grund werden bei der Thematisierung des Real Estate Asset Management des Öfteren auch die Managementfunktionen der Planung, Steuerung, Führung und Kontrolle im Zuge der Immobilienbetreuung hervorgehoben. Hierzu zählen auch Maßnahmen der Entwicklung von Bestandsimmobilien, einschließlich möglicher Revitalisierungsmaßnahmen. Zu den wertsteigernden Maßnahmen gehören auch Ertragsverbesserungen durch Ausschöpfung vorhandener Mietreserven und Kosteneinsparungen - häufig unterstützt von Softwarelösungen für das Immobilienmanagement und immer mit dem Ziel einer Performanceoptimierung des Immobilienbestandes.

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Sondereigentum

Der Begriff Sondereigentum beschreibt nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Wohnung (Eigentumswohnung). Dazu zählen alle Bereiche, die nicht zum Gemeinschaftseigentum aller Bewohner zählen. Das Sondereigentum gehört demnach nur dem Besitzer einer Wohnung, das Gemeinschaftseigentum wird über die Miteigentümerschaft zwischen den Besitzern aller Wohnungen geteilt.

Die konkreten Regelungen zum Sondereigentum werden in der Teilungserklärung und in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Zum Sondereigentum können neben den Wohnräumen auch Grundstücksabschnitte, Garagen oder Kellerräume zählen. Zudem kann ein Sondereigentum auch aus nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. Geschäftsräumen, Werkstätten, Lagerräumen, Arztpraxen usw.) bestehen. Dabei unterscheidet das Wohnungseigentumsgesetz zwischen dem Gegenstand des Sondereigentums und dem Inhalt des Son­der­eigen­tums.

Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die je­wei­li­gen Wohnungen (Wohnungseigentum) beziehungsweise die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3 WEG). Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes wie z. B. Heizkörper Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung und Sanitärinstallationen. Diese können verändert, beseitigt oder eingefügt werden, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Son­der­ei­gen­tum be­zie­hungs­weise die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG).

 Als Inhalt des Sondereigentums werden die gesonderten Regelungen be­zeich­net, die als Vereinbarung, abweichend von den ge­setz­li­chen Regelungen, in einer Teilungserklärung bzw. in einer Ge­mein­schafts­ord­nung getroffen werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch ein­ge­tragenen Vereinbarungen binden grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer (Sondernachfolger) im Falle des Ei­gen­tümerwechsels.

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Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein Rechtsbegriff des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Eine Teilungserklärung gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und die Aufteilung der Wohneinheiten in einer Eigentümergemeinschaft: Die Teilungserklärung muss im Grundbuch eingetragen werden und ist bei der Finanzierung den Objektunterlagen beizufügen.

Gemäß § 8 Abs. 1 WEG kann ein Grundstückseigentümer sein Allein­eigen­tum an einem Grund­stück so in Mit­eigen­tums­an­tei­le aufteilen, dass jeder Mit­eigen­tums­anteil am Grund­stück mit dazugehörigem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimm­ten Räumen (Teileigentum) in einem bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird - die Wohnungen oder die nicht zu Wohnzwecken die­nen­den Räume müssen in sich abgeschlossen sein.

In der Teilungserklärung, die ge­gen­über dem Grund­buch­amt abzugeben ist, erfolgt die gegen­ständ­liche und räumliche Ab­gren­zung und Zu­ord­nung der Grund­stücks- und G­ebäude­teile zum Sonder- und Ge­mein­schafts­eigen­tum, sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zu­ord­nung von Sondernutzungsrechten. Man spricht in diesem Fall von der Begründung des Woh­nungs­eigen­tums durch Teilungs­erklärung.  

Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer be­reits um mehrere Eigentümer (zum Beispiel Erbengemeinschaft) erfolgt diese Begründung gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durch einen Ein­räumungs­vertrag, also durch eine vertragliche Regelung zur Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile bei entspre­chen­der Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimm­ten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räu­men eines bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäudes.

Teilungserklärung und Einräumungsvertrag können später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Änderungen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch. 

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Umlage im Mietrecht

Der Begriff Umlage beschreibt im Mietrecht die neben der Grundmiete zu zahlenden Betriebskostenvorauszahlungen, über die jährlich abzurechnen ist. Im Wohnungsmietrecht des freifinanzierten Wohnungsbaus kann zwischen einer abrechenbaren Umlage bzw. Betriebskostenvorauszahlung und einer nicht abrechenbaren Pauschale gewählt werden.  

Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen laut § 2 der Betriebskostenverordnung insgesamt 17 Positionen. Darunter werden in der gesetzlichen Aufzählung auch die "Sonstigen Betriebskosten" genannt. Dabei dürfen jedoch nicht einfach beliebige Kostenpositionen untergebracht werden - laut Rechtsprechung oder Betriebskostenverordnung sind nicht umlagefähige Kostenarten auch hier nicht zulässig.

Verteilungsmaßstab für die Umlage sind teils Wohnflächenproportionen und teils Verbrauchseinheiten, soweit die Betriebskosten verbrauchsbedingt sind. Die Abrechnung der Umlage muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter übersandt werden.

Nachforderungen können später nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Andererseits kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Erhalt der Abrechnung geltend machen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwände nur noch vorbringen, wenn er selbst die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen stets nach einem in der Heiz- und Warmwasserkostenverordnung vorgegebenen Schlüssel umgelegt werden. Dem Bundesgerichtshof zufolge ist bei der Umlage von Heizkosten auf die Mieter der im Abrechnungszeitraum angefallene tatsächliche Verbrauch zugrunde zu legen – und nicht etwa die Beträge der in diesem Zeitraum bezahlten Rechnungen. Das Abflussprinzip ist nicht anwendbar (Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11).

Bei preisgebundenem Wohnraum müssen die Betriebskosten stets umgelegt werden. Hinzu kommt zusätzlich noch das Umlageausfallwagnis (zwei Prozent der Betriebskosten).

Bei der Vermietung von Gewerberäumen ist die Umlagefähigkeit von Nebenkosten nicht gesetzlich geregelt. Die Umlage kann sich auch auf Kosten beziehen, die keine Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind, zum Beispiel Umlagen für einen beschäftigten Sicherheitsdienst.

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Verwaltervertrag

Ein Verwaltervertrag regelt das Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem von ihr bestellten WEG-Verwalter - die einzelnen Wohnungseigentümer werden nicht Vertragspartei. Der Verwaltervertrag dient dem Zweck, den Parteien eine entsprechende Rechts- und Handlungssicherheit hinsichtlich ihrer gegenseitigen Rechte und Pflichten zu gewährleisten.

Ein Verwaltervertrag kommt noch nicht allein durch die Bestellung in der Eigentümerversammlung zustande, sondern ist von den dazu berechtigten oder delegierten Eigentümern mit dem Verwalter zu schließen. Nach Mehrheitsbeschluss ist die Mehrheit berechtigt, den Vertrag auch im Namen der überstimmten Minderheit abzuschließen. Zu beachten ist, dass die Bestellung des Verwalters und der Abschluss eines Verwaltervertrages juristisch zwei unterschiedliche Akte darstellen. Es sollte darauf geachtet werden, dass die Amtszeit des Verwalters und die Laufzeit des Verwaltervertrages deckungsgleich sind.

Der Verwaltervertrag wird zwischen Verwalter und (teilrechtsfähiger) Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen. Der Abschluss eines formellen Vertrages ist aber nicht zwingend erforderlich. Übernimmt der Verwalter nach Kenntnisnahme seiner Bestellung die Verwaltung, kommt auf diese Weise stillschweigend ein Verwaltervertrag zustande.  

Regelmäßig wird ein Verwalter, der bestellt werden soll, im Vorfeld seiner Bestellung seine Vertragsvorstellungen darlegen und wenn möglich ein Angebot auf Abschluss eines Verwaltervertrages vorlegen, das dann auch Grundlage für den Bestellungsbeschluss ist. Der Bestellungsbeschluss kann hier gleichgesetzt werden mit der Annahme des Angebots auf Abschluss eines Verwaltervertrages. Überwiegend wird aber im Bestellungsbeschluss der Verwaltungsbeirat ermächtigt, den Vertrag mit dem Verwalter auch formell abzuschließen. Ähnliches gilt auch für die erstmalige Bestellung eines Verwalters in der Teilungserklärung. Auch hier wird im Vorfeld mit dem in Aussicht genommenen Verwalter der Inhalt des Verwaltervertrags abgesprochen. Die Bestellung erfolgt hier mit Wirksamwerden der Gemeinschaftsordnung.

Da die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) weitgehend geregelt sind und zumindest die in § 27 WEG genannten nicht eingeschränkt werden können, geht es beim Verwaltervertrag vorwiegend darum, festzulegen, ob der Verwalter noch weitere Verpflichtungen, als im WEG genannt, übernehmen soll. Dies kann sich teilweise aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (zum Beispiel Zustimmung bei Wohnungsveräußerungen, wenn nach der Gemeinschaftsordnung eine solche Zustimmung erforderlich ist). Andere Aufgaben, die sich nicht aus dem WEG ergeben können zum Beispiel die Planung und Durchführung von Um- und Ausbauten, Verfolgung von Mängelbeseitigungsansprüchen, Beschaffung fehlender Verwaltungsunterlagen und ähnliche sein.

Weiterer Gegenstand des Verwaltervertrages ist die Festlegung der Verwaltervergütung für reguläre und besondere Leistungen. Sofern sich aus der Gemeinschaftsordnung nichts anderes ergibt, ist der Maßstab für die Verteilung der Verwaltervergütung auf die Wohnungseigentümer bzw. deren Miteigentumsanteil zurückzuführen. Wenn die Verwaltervergütung nach Wohneinheiten umgelegt werden soll, kann dies nach § 16 Abs. 3 WEG auch mehrheitlich beschlossen werden. Im Verwaltervertrag ist in solchen Fällen die Höhe der Vergütung pro Wohnungs-/Teileigentumseinheit zu bestimmen. Ebenso sind im Verwaltervertrag besondere Vergütungen zu regeln, z. B. Vergütung für die Zustimmungserklärungen des Verwalters bei Wohnungsveräußerungen, Höhe einer Mahngebühr (als Aufwendungsersatz), Höhe der Vergütung für die Betreuung von großen Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Umbauarbeiten. Hier reicht ebenfalls auch ein gesonderter Mehrheitsbeschluss aus.

Weitere Regelungen des Verwaltervertrages beziehen sich auf Pflichten des Verwalters bei Beendigung des Vertragsverhältnisses, sowie auf Haftung und Verjährung von Ansprüchen. Besonders bei Verwendung von Formularverträgen unterliegen diese Verwalterverträge den Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) gemäß §§ 305 ff. BGB. Dies gilt insbesondere für formularmäßige Vergütungsregelungen.

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Zählerverwaltung

Zur Erfassung des Verbrauchs an Wärme, Warm- und Kaltwasser muss der Vermieter ein Mietobjekt mit Zählern bzw. Messuhren (Fernheizung: Heizkostenverteiler) ausstatten. Der Vermieter kann diese Geräte auswählen und entscheiden, ob er sie kauft, mietet oder least. Der Mieter muss die Zähleinrichtungen bezahlen.  

Bei gekauften Zählern kann die Miete seit Januar 2019 um jährlich 8% des Kauf- und Einbaupreises erhöht werden. Diese Erhöhung stellt eine Modernisierungsumlage dar.

Bei gemieteten Zählern können die anfallenden Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.

Gemietete Zähler haben den Vorteil, dass die Einhaltung der gesetzlich vorgeschrieben Eichfristen durch die Firmen (Stadtwerke, Ableseunternehmen) überwacht wird, die Eigentümer der Zähler sind. Der Austausch der Zähler wird kostenfrei vorgenommen. Es sollte jedoch vor dem Abschluss längerfristiger Verträge ein Vergleich der anfallenden Gebühren für die Zählermiete mit dem Kauf- und Einbaupreis der Zähler stattfinden.  

Entscheidet sich der Hauseigentümer für die Anschaffung eigener Zähler, muss er selbst auf die Einhaltung der Eichfristen achten. Dabei helfen Softwarelösungen für die Immobilienverwaltung mit integrierten Modulen für das Management technischer Objekte. Mit ihnen können festgelegte Eichfristen geplant und Termine mit Erinnerungen hinterlegt werden, sodass man keine Frist versäumt.   

Die Eichfristen betragen für Wärme- und Warmwasserzähler fünf und für Kaltwasserzähler sechs Jahre. Gaszähler müssen alle acht Jahre, Stromzähler alle 16 Jahre geeicht werden. Das Anbringen und Ablesen der Geräte sind vom Mieter zu dulden. Wenn Zähler eingebaut sind, hat der Vermieter die Pflicht, den Verbrauch regelmäßig (für die Abrechnung der Betriebskosten) zu erfassen und dem Mieter auf Wunsch Einblick in die Originalunterlagen der Ablesefirma zu geben.