Die Immobilienwirtschaft befasst sich immer wieder mit neuen Trends – derzeit ist das beispielsweise das Thema Environmental, Social, Gouvernance) ESG und der hier wohl notwendige Umgang mit Daten. Megatrends, wie die Digitalisierung und Nachhaltigkeit, sind bei vielen Akteuren der Branche mittlerweile aber schon über einen längeren Zeitraum in den Köpfen verankert. Werden sie einerseits angesichts eines massiven Umdenkens bei einem Großteil unserer Gesellschaft und andererseits aufgrund der (Weiter-)Entwicklung innovativer technischer Voraussetzungen zur Planung, Optimierung und Verwaltung sowohl von Immobilien als auch vieler Arbeitsabläufe immer wichtiger. Ein mögliches Zusammenspiel der beiden Trends bietet ein großes Potenzial für die Umsetzung von ESG-Anforderungen und die Zukunft der gesamten Immobilienbranche.
Nachhaltigkeit. Was ist das und warum ist sie wichtig?
Der Gedanke der Nachhaltigkeit ist mittlerweile seit vielen Jahren ein oft beschriebenes Leitbild für politisches, wirtschaftliches und ökologisches Handeln. Eine nachhaltige Entwicklung wird laut Brundtland-Bericht der Vereinten Nationen von 1987 als eine Entwicklung beschrieben, die es ermöglicht, dass künftige Generationen nicht schlechter gestellt sind, ihre Bedürfnisse zu erfüllen, als die gegenwärtig lebende. Mit Blick auf die Immobilienbranche bedeutet das vor allem eine ressourcenschonende und eventuell wiederverwertende Verwendung von Baustoffen sowie eine für die Nutzungsphase von Gebäuden energiesparende Bauweise und Bewirtschaftung. Nicht zuletzt sind es diese Faktoren, die vielerorts tatsächlich besonders in den Fokus der Immobilienwirtschaft, der Projektentwickler, Investoren und letztendlich der Immobiliennutzer bzw. -bewohner rücken.
Neben den oben genannten Faktoren tragen aber auch die immer häufiger auftretenden Wetterphänomene, wie Stürme, Starkregen, Hochwasser oder Hitzeperioden dazu bei, dass der Nachhaltigkeitsgedanke sich weiter in den Köpfen der Gesellschaft verankert. Den Klimawandel herunterzuspielen oder gar zu verleugnen wäre ein großer Fehler – er wird unseren Alltag erreichen und beeinflussen, wenn wir nicht beginnen, etwas zu verändern. Denn er macht letztendlich weder vor unseren Lebensgewohnheiten noch vor den wirtschaftlichen Plänen und Strategien einer Branche halt. Diese Faktoren mit dem ESG- Gedanken auch in der Immobilienwirtschaft auf eine neue Ebene zu hieven und mit in Immobilien- und Unternehmensbewertungen einzubeziehen, ist eine zukunftsorientierte Konsequenz. Insbesondere die Immobilienbranche kann einen großen Teil dazu beitragen, mit ihrem Handeln Lösungsansätze für einige Probleme beisteuern und Unterstützung leisten, dem Klimawandel entgegenwirken.
Was die Digitalisierung mit Nachhaltigkeit zu tun hat
Wer in der Immobilienbranche über neue Projekte und damit verbundene Nachhaltigkeit spricht, muss digitale Lösungen mit einbeziehen. Der digitale Wandel ermöglicht intelligentere und nachhaltigere Prozesse und garantiert damit ein ressourcenschonenderes Handeln. Einen ersten Ansatz liefern hier beispielsweise virtuelle Modelle, erstellt mit BIM (Building Information Modeling). Dabei handelt es sich um das mittlerweile schon oft besprochene und auch genutzte digitale Planungs- und Steuerungskonzept, aufgrund dessen Daten der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie mit virtuellen bzw. digitalen Gebäudeinformationen abgewickelt werden kann – von der Planung über den Bau bis hin zur Nutzungsphase einer Immobilie können die Daten wertvoll sein. Mittels dieser Methode kann man Einflüsse auf Projektänderungen bezüglich Kosten, Material- oder Energiebedarf unmittelbar sichtbar machen und Optimierungen vornehmen. Der Ressourcenverbrauch einer Immobilie kann ökonomisch und ökologisch optimiert und der gesamte Produktlebenszyklus erfasst werden.
Nachhaltigkeit schon bei der Planung
Im Zuge von ESG werden Investoren und Gebäudeeigentümer bzw. -mieter zunehmend stärker auf die ökologische Nachhaltigkeit ihrer Neubauten oder gemieteten Flächen achten. In erster Linie steht dabei zuerst eine nachhaltige, energieeffiziente Gebäudesubstanz im Vordergrund. Zertifikate wie LEED, DGNB oder BREEAM untermauern diese Niedrigenergie-Immobilien und damit das grüne Planen, Bauen und Betreiben derartiger Gebäude. Nachhaltiger geplante Immobilien zeichnen sich durch einen geringstmöglichen Energieverbrauch aus und erfahren eine zunehmende Nachfrage. Sie sind wirtschaftlich effizienter, umweltfreundlicher und ressourcensparender und bieten damit den Vorteil, langfristig einen hohen Wert zu behalten – hier stehen ein optimaler Nutzen an verbrauchter Fläche, Material und Energie im Vordergrund, die einen maximalen Nutzen sowohl für Investor*innen und Eigentümer*innen als auch für Mieter*innen und die gesamte Gesellschaft.
Energieeffizienz von Immobilien
Laut Zahlen der Deutschen Energie-Agentur (dena) entfallen ca. 35 Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland auf Gebäude. Dabei könnte für die meisten Immobiliennutzer*innen eine bis zu dreißigprozentige Senkung des Energieverbrauchs durch simple Energieeffizienzmaßnahmen möglich gemacht werden – moderne Flächen- und Workplace-Lösungen mit smarten Technologien, Software für das Immobilienmanagement und energetische Sanierungen bieten maßgebliche Optimierungsvorteile für das Energiemanagement von Immobilien. Letzten Endes bringen derartige Lösungen so einerseits einen zusätzlichen Mehrwert für die finanzielle Bilanz von Unternehmen sowie Immobiliennutzer*innen und andererseits für die ökologische Bilanz einer Immobilie und natürlich für die Umwelt – ganz im Sinne des Nachhaltigkeitsgedanken bei ESG.
Dabei kann ein intelligentes und effizientes Energiemanagement mit diesen Instrumenten zusätzlich weiterführende Vorteile mit sich bringen – digitale Workplace-Lösungen und Software für das Immobilienmanagement ermöglichen intelligentere Prozesse und garantieren neben einem nachhaltigen, ressourcenschonenden Handeln eine bessere Wirtschaftlichkeit von Arbeitsabläufen in vielen weiteren Aufgabenbereichen der Immobilienwirtschaft. Dabei können sie für eine effiziente Analyse und aussagekräftige Reportings auf eine umfangreiche Datenvielfalt, beispielsweise über die Immobiliennutzung oder Verbrauchswerte, zurückgreifen, die es ermöglicht Anpassungen vorzunehmen und zukunftsorientiert zu planen.
Digitale Verbrauchserfassung – energieeffizient mit smarten Technologien
Neben adäquaten Baustoffen und etwaigen energetischen Sanierungen sind smarte Technologien heute die Basis für eine nachhaltige Bewirtschaftung von Immobilien. Mit der Energieeffizienz-Richtlinie der EU und der damit einhergehenden vorgeschriebenen regelmäßigen Erfassung bzw. Übermittlung von Verbrauchswerten und der Fernablesbarkeit von Zählern, haben sich die EU-Staaten zum Klimaschutz verpflichtet, indem sie den Energieverbrauch durch mehr Verbrauchertransparenz reduzieren wollen. Verbraucher erhalten klare Rechtsansprüche für eine kosteneffiziente, regelmäßige digitale Bereitstellung von Verbrauchsinformationen, um häufiger und besser über ihren Energieverbrauch informiert zu werden. Das soll viele Verbraucher stärker für den bewussten Umgang mit Energie sensibilisieren.
Gleiches für das Roll Out von Smart Metern (intelligenten Stromzählern) zur digitalen Erfassung des Stromverbrauches – alles Anzeichen dafür, für wie wichtig der Einsatz digitaler Technologien für einen effizienten Umgang mit Energie erachtet wird. Mit regelmäßigen Verbrauchsinformationen können sowohl die Unternehmen der Immobilienwirtschaft als auch Immobilieneigentümer*innen, Bewohner*innen bzw. Nutzer*innen viel besser nachvollziehen, wie sich ihre Verhaltensweisen auf Energieverbrauch und -kosten auswirkt. Sie können zeitnah reagieren und ihren Verbrauch dementsprechend positiv beeinflussen. Der Energieverbrauch soll auf diese Weise verringert werden – diese Vision funktioniert aber nur mit der Anwendung von IoT-Technologie und smarten Geräten zur Übermittlung von Verbrauchsinformationen über digitale Lösungen.
Digital und fernablesbar bedeutet…
Die automatische Zählerablesung ganz ohne manuelle Schritte – das sogenannte Automatic Meter Reading (AMR) über digitale Zähler basiert daher auf den technischen Lösungen für intelligente Gebäude. Ein digitaler Zähler übermittelt die Werte an ein Gateway, quasi eine Schaltzentrale, die mit dem Internet verbunden ist. Von dort werden die Daten zur Weiterverarbeitung in einer Cloud Plattform des Messdienstleisters zum Abruf bereitgestellt oder direkt an entsprechende Softwarelösungen für das Immobilienmanagement für die Erstellung unterjähriger Verbrauchsinformationen sowie die Anfertigung anfallender Betriebskostenabrechnungen übermittelt – neben der Verbrauchstransparenz steigert das Vorgehen die Effektivität der Verwaltung und optimiert die Erstellung besagter Betriebskostenabrechnungen.
Smart Building Lösungen einbinden
In moderne Fernablese-Systeme mit einem zentralen Gateway lassen sich neben der entsprechenden Messtechnik für Wärme, Gas, Wasser oder Strom zudem weitere Sensoren bzw. mit Sensoren ausgestattete Geräte aus einem Gebäude einbinden – dazu zählen etwa Rauchwarnmelder, Temperatur- und Bewegungssensoren. Je nachdem, welche Komponenten zusätzlich in das System integriert sind, können Immobilienunternehmen und -nutzer*innen auf Cloud-basierte Services und individuelle Dienstleistungen für ein effektives Energie- und Arbeitsplatzmanagement und die gezielte Steuerung des Facility Managements zugreifen und diese anbieten bzw. für sich sowie ihre Kunden nutzen – Büros oder Konferenzräume, die nicht in Benutzung sind, müssen beispielsweise nicht beheizt, klimatisiert oder beleuchtet werden, um Energie zu sparen. Ganz im Sinne der Nachhaltigkeit und der ESG.
Mehrwerte für Verwaltung und Nutzung von Immobilien
Neben diesem, sich aus den Messtechniken ergebenden Energie-Monitoring sowie aus den digitalen Möglichkeiten ergebenden Optimierungspotenzial für die den Energieverbrauch, können mit den in das Netzwerk eingebundenen Workplace-Technologien, zusätzliche Mehrwerte für eine effektive Immobilienverwaltung sowie besseren Komfort der Mieter*innen geschaffen werden – digitale Touchpoints oder Displays und Apps für die Raumnutzung in Büros verschaffen schnellen Überblick anhand der Daten von Temperatur- und Bewegungssensoren zur Präsenzmessung und der effektiven Flächen- bzw. Arbeitsplatznutzung. Je nachdem, welche Komponenten in das System integriert sind, können Immobilienunternehmen konkrete Anwendungen in den Bereichen Gebäudeautomation (Energiemanagement, Sicherheit, Arbeitsplatzkomfort) für sich nutzen und ihren Kund*innen effektive Dienstleistungen anbieten. Von der gezielten Steuerung des Facility Managements über ein optimales Energiemanagement und der effektiven Verwaltung von Arbeitsplätzen ist alles möglich.
Effiziente Betriebsphase von Immobilien
Die Betriebsphase spielt im Lebenszyklus von Immobilien eine sehr große Rolle. Digitale Technologien versprechen aufgrund einer intelligenten Bewirtschaftung sowie Nutzung von Gebäuden dabei einen großen Fortschritt und großen Mehrwert für die Energieeffizienz und die ökonomische Nachhaltigkeit im Sinne der ESG – immer vor dem Hintergrund, dass die Nutzungsphase im Lebenszyklus einer Immobilie die größte finanzielle und ökologische Aufwendung darstellt. Technische Anlagen regelmäßig warten und dadurch die effiziente Funktionsfähigkeit sicherstellen, Umbau- und Erhaltungsinvestitionen im Sinne der Nachhaltigkeit realisieren, Verbrauchsdaten kennen und analysieren – mit Software für das Immobilienmanagement können derartige Prozesse einfach organisiert und umgesetzt werden. Auf diese Weise werden während der Bewirtschaftungsphase mithilfe digitaler Lösungen Einsparpotenziale realisiert.
Für die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie und die Anforderungen im Zusammenhang mit ESG lohnt es sich demnach auf digitale Lösungen für ein nachhaltiges und wirtschaftliches Management von Immobilien zu setzen. Aufgrund des Klimawandels dürften die gesetzlichen Vorgaben für Immobilien zukünftig zunehmend strenger werden. Dank digitaler Lösungen für die Planung und den Bau von Immobilien sowie Software für das Immobilienmanagement und Workplace-Lösungen für die Nutzungsphase von Gebäuden ist eine nachhaltige Gestaltung vieler energieintensiver Prozesse in der Immobilienbranche deutlich leichter möglich, da sie wesentlich intelligenter ablaufen können als bisher.
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