Wir leben in spannenden Zeiten und auch das nächste Jahrzehnt hält wieder viele Themen und Überraschungen für uns bereit. Die Digitalisierung und neue gesetzliche Rahmenbedingungen verändern das gesellschaftliche Leben und somit auch die Immobilienwirtschaft. Der Immobilienmarkt wird sich in den kommenden Jahren daher voraussichtlich stärker verändern, als es in den letzten Jahrzehnten der Fall war. Im neuen Jahr müssen sich Eigentümer, Vermieter und Mieter auf viele Neuerungen einstellen. Die Bundesregierung hat für 2020 viele Änderungen auf den Weg gebracht, auch im Bereich Immobilien. Zudem schreitet die Digitalisierung immer weiter voran. Was bringt 2020 also für die Immobilienwirtschaft mit sich?
Wir leben in einer Zeit, in der der Wandel konstant ist. Die Immobilienwirtschaft bildet dabei keine Ausnahme. Die wirtschaftlichen, politischen und gesellschaftlichen Trends auf globaler Ebene werden sich zweifellos direkt oder indirekt auf Immobilien auswirken. Die technische Weiterentwicklung wird für alle Beteiligten der Immobilienwirtschaft Anpassungen genauso nach sich ziehen, wie es die anhaltenden politischen und wirtschaftlichen Veränderungen es machen werden. Langfristig gesehen werden der gesellschaftliche und demografische Wandel die Art und Weise prägen, wie wir arbeiten, einkaufen und leben.
Anpassungen rechtlicher Rahmenbedingungen
Das Wohngeld steigt, klimafreundliches Sanieren wird attraktiver und in Berlin tritt der Mietendeckel in Kraft. Das ist nur ein kleiner Auszug, aus dem, was sich 2020 für die Immobilienbranche verändern wird – wir haben die wichtigsten gesetzlichen Neuerungen für die Immobilienwirtschaft zusammengefasst.*
„Das Wohngeld wird erhöht: Die Mieten in Deutschland steigen und steigen – oft stärker als das Einkommen. Durch die Wohngeldreform 2020 unterstützt der Staat Geringverdiener daher mit dem sogenannten Wohngeld. Bis Dezember erhielt ein bedürftiger Zwei-Personen-Haushalt im Schnitt 145 Euro monatlich als Mietzuschuss. Ab 1. Januar 2020 erhalten Haushalte mit niedrigem Einkommen mehr Wohngeld. Die Leistungserhöhung richtet sich danach, wie sich die Mieten und Einkommen in Deutschland entwickeln. Nach Angaben der Bundesregierung sollen davon rund 660.000 Haushalte profitieren, vor allem Familien und Rentner.
Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum: Immobilien zählen zu den größten Klimasündern. Rund 40 Prozent aller Gebäude hierzulande sind älter als 40 Jahre und wurden damit noch vor der ersten Wärmeschutzverordnung errichtet, zeigen Daten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Die Bundesregierung will das ändern und hat im Rahmen ihres Klimaschutzprogramms eine besondere Förderung für Eigentümer beschlossen, die ihre Immobilie energetisch auf Vordermann bringen möchten: Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum werden ab dem Steuerjahr 2020 für einen befristeten Zeitraum von zehn Jahren durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld gefördert. Förderfähig sind folgende Einzelmaßnahmen: die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken; die Erneuerung der Fenster oder Außentüren; die Erneuerung bzw. der Einbau einer Lüftungsanlage, die Erneuerung einer Heizungsanlage, der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und die Optimierung bestehender Heizungsanlagen.
Berliner Mietendeckel: Nach langer Debatte und einem Verhandlungsmarathon hat sich der Berliner Senat Ende des Jahres 2019 beim Mietendeckel auf einen Kompromiss geeinigt. Noch im Januar 2020 soll das Abgeordnetenhaus dem Gesetz zustimmen und der Mietendeckel rückwirkend in Kraft treten. Die rot-rot-grüne Landesregierung in Berlin will die Mieten für 1,5 Millionen vor 2014 gebaute Wohnungen fünf Jahre auf dem Stand von Mitte 2019 einfrieren und für Neuvermietungen Obergrenzen je nach Alter und Ausstattung der Wohnung festlegen. Erst ab 2022 dürfen Vermieter einen jährlichen Inflationsausgleich von 1,3 Prozent vornehmen – sofern die Miete dann bestimmte Obergrenzen nicht überschreitet. Auch für neu vermietete Immobilien will der Berliner Senat die Höhe der Miete deckeln.
Das Bundesinnenministerium hält den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig, da dem Land Berlin zumindest die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Dies entspricht der derzeit herrschenden Meinung, die von namhaften Verfassungsrechtlern wie dem ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts, Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier, vertreten wird. Das IW Köln hat kürzlich sein Gutachten zu den volkswirtschaftlichen Folgen des Berliner Mietendeckels veröffentlicht und kommt zu dem Schluss, dass der Mietendeckel zahlreiche neue Probleme hervorrufen und das Problem des Wohnungsmangels keineswegs lösen wird. Die CDU/CSU-Bundestagsfraktion hat angekündigt, den Mietendeckel über das Bundesverfassungsgericht prüfen lassen zu wollen. Im Januar 2020 könnte das Berliner Abgeordnetenhaus dem Mietendeckel-Gesetz zustimmen.
Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete verlängert: Der Betrachtungszeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Bundestag und Bundesrat stimmten in ihren letzten Sitzungen des Jahres dem Gesetz zu. Das Gesetz tritt zum 1. Januar oder 1. Februar 2020 in Kraft.
Mietpreisbremse wird verschärft: Ein Gesetzesentwurf der Bundesregierung sieht vor, die Geltungsdauer der Mietpreisbremse für fünf Jahre, bis längstens zum 31. Dezember 2025, zu verlängern. Darüber hinaus soll der Anspruch von Mietern auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aufgrund Überschreitung der zulässigen Miete bei Mietbeginn auf die ersten 30 Monate des Mietverhältnisses ausgedehnt werden. Der Gesetzentwurf befindet sich derzeit im parlamentarischen Beratungsverfahren und könnte im ersten Quartal 2020 verabschiedet werden.
Verteilung der Maklerkosten: Wer einen Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. Was logisch klingt, sieht in der Realität oft anders aus. Gerade in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gliedern Verkäufer das Honorar für den Makler gerne vollständig an den Käufer aus. Im August 2019 einigte sich der Koalitionsausschuss von Union und SPD auf eine bundeseinheitliche Regelung der Maklerkosten beim Kauf von in der Regel selbstgenutzten Immobilien. Künftig sollen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten überall paritätisch teilen. Das Vorhaben entspricht im Wesentlichen dem Selbstverständnis der Branche, die sich als fairer Vermittler zwischen den Parteien eines Kaufvertrages versteht und sich überwiegend von beiden mit jeweils 3 Prozent honorieren lässt. Der Bundestag hat den „Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ im Dezember nach erster Lesung zur weiteren Beratung an den federführenden Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen. Die Verabschiedung durch den Bundestag ist derzeit für den 13. Februar 2020 geplant. Inkrafttreten wird die Neuregelung voraussichtlich im Herbst 2020.
Gesetzentwurf zur WEG-Reform erwartet: Ende August 2019 hat die Bund-Länder-Arbeitsgruppe ihren Abschlussbericht zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vorgelegt. Auf dieser Grundlage wollte das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz einen entsprechenden Gesetzentwurf bis Ende des Jahres vorlegen. Das passierte bis dato noch nicht. Im Kern geht es darum, die Wohnungseigentümergemeinschaften flexibler, zeitgemäßer und effektiver zu machen. Unter anderem sollen Sanierungen und Modernisierungen leichter möglich gemacht, Eigentümerversammlungen vereinfacht werden und Verwalter mehr Befugnisse erhalten.
Kleinunternehmergrenze wird angehoben: Von Bedeutung für kleinere Immobilienunternehmen wird die Änderungen bei der Umsatzsteuer: Die Kleinunternehmergrenze wird zum 1. Januar 2020 von 17.000 Euro (brutto) auf 22.000 Euro (brutto) Vorjahresumsatz angehoben. Die Grenze des voraussichtlichen Umsatzes im laufenden Jahr bleibt unverändert bei 50.000 Euro.
Steuerliche Förderung von Werkswohnungen: Arbeitgeber können nach § 8 Abs. 2 Satz 11 EStG ihren Arbeitnehmern verbilligt Wohnraum überlassen. Arbeitnehmer müssen somit nur noch 2/3 des ortsüblichen Mietpreises zahlen. Das verbleibende Drittel ist steuerfrei und kein Sachbezug. Die Mietobergrenze liegt bei 25 Euro/m².
Novelliertes Geldwäschegesetz: Das Gesetz zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie tritt zum 1. Januar 2020 in Kraft. Für Immobilienmakler sind einige Neuregelungen relevant. So soll das Geldwäschegesetz zukünftig auch bei der Vermittlung von Miet- und Pachtverträgen mit einer monatlichen Miete oder Pacht von mehr als 10.000 Euro (Nettokaltmiete) gelten. Bisher gilt es nur bei der Vermittlung von Kaufverträgen. Die Erweiterung betrifft zum einen die Identifizierung der Parteien des Miet- oder Pachtvertrages (§ 10 Abs. 6 GwG n.F.), zum anderen müssen die Tätigkeitsfelder Miete und Pacht im Risikomanagement berücksichtigt werden (§ 4 Abs. 4 Nr. 2 GwG n.F.).“
Steigender Einfluss technischer Lösungen
Die Immobilienwirtschaft wird in der Regel nicht als Motor des technischen Wandels angesehen – Gebäude werden weitgehend genauso errichtet wie vor 50 Jahren und vielerorts sind die Unternehmen der Immobilienwirtschaft auch in den Bereichen Immobilien- und Facilitymanagement nicht auf die technischen Anforderungen der heutigen Zeit eingestellt.
Die Branche steht jedoch unter dem immensen Druck, sich diesen Anforderungen der Gesellschaft bestenfalls anpassen zu müssen – Entwickler und Bauträger genauso wie das Immobilien- und Facilitymanagement. 2020 wird die Digitalisierung weiter voranschreiten. Technische Weiterentwicklungen, unter anderem in Gebäudetechnologien, Gebäudetechniken und Gebäudemanagement, die sich langfristig auf die Immobilienwirtschaft auswirken, müssen in den Alltag der Immobilienunternehmen integriert werden, um langfristig am Markt mitzuhalten. Die meisten Marktteilnehmer haben das erkannt und treiben den Wandel durch eine größere Akzeptanz technologischer Lösungen sowie der Neudefinition von Prozessen und der rechtzeitigen Adaption neuer Arbeitsweisen voran.
Intelligente Gebäude und digitale Lösungen auf dem Vormarsch
Smarte Technologien, Desk-Sharing, Homeoffice und Co. werden sich immer weiter entwickeln und besonders im Segment der Gewerbe- bzw. Büroimmobilien zu Veränderungen beitragen. Im Jahr 2020 werden digitale Arbeitsplatzstrategien mit geeigneten Softwarelösungen für alltägliche Prozesse sowie Arbeitsplatzmanagement für Unternehmen aller Größenordnungen an Bedeutung gewinnen – dies nicht zuletzt vor dem Hintergrund eines Mangels an geeigneten Flächen und eines immer stärker umkämpften Marktes für die Gewinnung und Bindung von qualifizierten Mitarbeitern.
Sozialer Wandel: Anpassung an die Herausforderungen von morgen – flexible Arbeit in flexiblen Büros
Der Schwerpunkt für zukünftige Arbeitsplätze liegt weniger auf „Hardware“ wie Schreibtischen und Trennwänden als vielmehr auf digitalen Lösungen und technischen Spezifikationen oder dem kulturellen und sozialen Wert eines Arbeitgebers sowie eines Gebäudes. Das Büro wird zukünftig immer mehr als Ort des „Zusammenarbeitens – und Lebens“ in seiner Bedeutung gestärkt, auch wenn die technologischen Fortschritte in der digitalen Zusammenarbeit und Kommunikation die physische Anwesenheit im Büro zunehmend entbehrlicher machen werden – der unmittelbare persönliche Kontakt ist aus organisatorischen und sozialen Gründen jedoch häufig unabdingbar.
Arbeitgeber suchen zunehmend nach Arbeitsplätzen, die die Zusammenarbeit fördern, die Effizienz steigern, die Zufriedenheit bei der Arbeit erhöhen und zur Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben beitragen. Auch im Zuge des steigenden Nachhaltigkeitsgedanken wird sich das Bedürfnis von Arbeitnehmern nach einer sinnstiftenden Beschäftigung und neue Arbeitsformen weiterentwickeln. Die Bindung qualifizierter Mitarbeiter an die Ziele und den Geist eines Unternehmens soll zu einem relevanten Anteil durch diese Arbeitsweise gefördert werden. Dies führt zum Wachstum flexibler Büroräume, zur immer intensiveren Nutzung digitaler Technologien für Arbeitsprozesse und effizientes Arbeitsplatzmanagement sowie zur schrittweisen Umwandlung traditioneller Bürogebäude in offene und Mehrzweckarbeitsplätze.
Integriertes Immobilien- und Arbeitsplatzmanagement
Sowohl die allgemeine Akzeptanz digitaler Softwarelösungen als auch die rasche Entwicklung intelligenter Technologien für Gebäude sind heute ausschlaggebend für die Weiterentwicklung von Immobilienunternehmen. Die Softwarelösungen werden immer mehr zu “Plattformen” für eine Vielzahl unternehmerischer Prozesse im Immobilienmanagement – für Einzelpersonen, Gruppen sowie ganze Unternehmen. Ihre eigene digitale Infrastruktur wird zukünftig auf Basis einer Softwarelösung für das Immobilienmanagement, in die spezialisierte Insellösungen integriert sind, entwickelt. Der technologische Fortschritt hat auf diese Weise tiefgreifende Auswirkungen darauf, wie Unternehmen und ihre Mitarbeiter nicht nur ihre Arbeitsprozesse digital gestalten, sondern auch ihre Flächen, Ressourcen oder ihr Wissen nutzen werden.
Datenmanagement wird unumgänglich
Zu den Ressourcen von Immobilienunternehmen werden immer mehr Daten gehören, die erstens schon jetzt in den Unternehmen gesammelt werden und zweitens aufgrund von verbauten Smart Building Lösungen in Zukunft noch hinzukommen. Die rechtssichere Speicherung und Weiterverarbeitung von Daten wird 2020 und in Zukunft somit eine zentrale Rolle in der täglichen Arbeit von Immobilienunternehmen spielen, um das Potenzial dieser Ressource voll auszuschöpfen – hier werden Softwarelösungen eine zentrale Rolle spielen, um ein effizientes und datenschutzrechtliches Datenmanagement zu gewährleisten.
Der Wandel der Zeit
Auf die Immobilienbranche kommen also auch in 2020 und in Zukunft einige grundlegende Veränderungen zu. Viele Bereiche der Immobilienbranche wurden schon in der Vergangenheit und werden auch zukünftig durch den Einsatz neuer Technologien immer weiter modifiziert. Vom Bau von Gebäuden bis hin zum Asset- und Property-Management wird es demnach weiterhin strukturelle Veränderungen geben, die dazu beitragen, wie sowohl die Unternehmen der Immobilienwirtschaft als auch Immobiliennutzer Arbeitsprozesse gestalten werden.
Foto: Jon Tyson on Unsplash
*Quelle: https://ivd.net/2019/12/was-wird-sich-2020-fuer-die-immobilienbesitzer-aendern/
