Der Begriff Zeitmietvertrag beschreibt einen Mitvertrag für ein Mietverhältnis, das auf eine bestimmte Zeit befristet ist. Zu unterscheiden ist hier zwischen einem Mietvertrag, der ohne Verlängerungsklausel für eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen wurde und einem Zeitmietvertrag, dessen Terminierung zusätzlich mit dem Hinweis auf eine besondere Verwendungsabsicht des Vermieters oder der Vermieterin nach Ablauf der Mietzeit verbunden wurde.
Die erste Variante des Zeitmietvertrags kann nur noch bei Mietverträgen über Gewerberäume sowie in weiteren Sonderfällen abgeschlossen werden (Wohnräume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind, möblierte Zimmer in der Wohnung von Vermieter*innen, Räume, die von Sozialbehörden oder Trägern der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietet worden sind, Räume in Studenten- und Jugendwohnheimen). Die Mietrechtsreform 2001 sieht eine solche Vereinbarungsmöglichkeit für normalen Wohnraum nicht vor.
Bei der zweiten Variante des Zeitmietvertrages können Mieter*innen frühestens vier Monate vor Ablauf der Frist verlangen, dass die Vermieterin bzw. der Vermieter ihnen binnen eines Monats mitteilt, ob der Grund für die Befristung noch besteht.
Verwendungsabsicht kann hier nur geltend gemacht werden, wenn Vermieter*innen
- Eigenbedarf für sich, eine zu ihrem Hausstand gehörende Person oder einen/einer Familienangehörigen geltend machen will.
- die Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Mieträume beabsichtigt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses dieses Vorhaben wesentlich erschweren würde.
- die Räume an einen Dienstverpflichteten (z.B. Angestellten des Vermieters/der Vermieterin) vermietet werden sollen.
Darüber hinaus kann bei einem gängigen unbefristeten Mietvertrag das Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit beiderseitig ausgeschlossen werden. Der Vertrag hat damit eine bestimmte vertraglich vereinbarte Mindestdauer. Ein gegenseitiger Ausschluss des Kündigungsrechtes ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung allerdings für maximal vier Jahre zulässig. Dies gilt jedoch wiederum nur für Formularmietverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen. Durch eine Individualvereinbarung kann auch ein längerer Kündigungsverzicht als vier Jahre vereinbart werden (Urteil vom 22. Dezember 2003, Az. VIII ZR 81/03).
Für die bestmögliche Organisation von Mietverträgen und deren Fristen nutzen Immobilienunternehmen heutzutage Softwarelösungen für das Immobilienmanagement. Mit derartigen Programmen haben sie, besonders bei umfangreichen Immobilienbeständen, alle Mietverträge stets im Blick und werden aufgrund eingepflegter Laufzeiten mithilfe von Meldungen an Fristen für auslaufende Verträge erinnert.
