Der Begriff Wirtschaftlichkeitsgebot beschreibt die Regelung, nach der Vermieter*innen Einkäufe zu überhöhten Preisen vermeiden müssen. Nicht nur im preisgebundenen Wohnungsbau, sondern auch bei frei finanzierten Mietwohnungen müssen Vermieter*innen hinsichtlich der Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Normiert ist dies in § 556 Abs. 3 BGB.
Wirtschaftlich bedeutet dabei nicht immer billig: Die Vermieter*innen sind nicht gezwungen, immer das billigste Angebot anzunehmen. Sie haben ein Auswahlermessen und können auch Qualität, Zuverlässigkeit und spezielle örtliche Gegebenheiten in seine Entscheidung einbeziehen. Es darf jedoch nicht ohne Preis- und Leistungsvergleich der teuersten Anbieter ausgewählt werden.
Für Vermieter*innen ist die Ausübung dieses Auswahlermessens oft schwierig. Ob die Auswahl des teureren Angebotes bei einer Preisabweichung um ca. 20 Prozent unwirtschaftlich ist, ist umstritten. Die Auswahl eines um 100 Prozent teureren Angebotes kann auf unwirtschaftliches Handeln schließen lassen. Die Gerichte verlangen in solchen Fällen von den Vermieter*innen meistens eine überzeugende Darlegung ihrer Gründe für diese Entscheidung. Sie trägen hier die Beweislast dafür, wirtschaftlich gehandelt zu haben. Können sie dies nicht beweisen, gehen sie jedoch nicht völlig leer aus: Als Betriebskosten können immer noch die Kosten umgelegt werden, die das günstigere Angebot verursacht hätte (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 25.03.2003, Az. 64 S 283/02; Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 16.01.2002, Az. 114 C 7/01).
Machen Mieter*innen gegen Vermieter*innen einen Schadenersatzanspruch wegen eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend, trägen die Mieter*innen auch die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen. Dies hat der Bundesgerichtshof am 06.07.2011 entschieden (Az. VIII ZR 340/10).
Auch bei Gewerberäumen müssen Vermieter*innen sich an das Wirtschaftlichkeitsgebot halten. Wollen Mieter*innen einen Verstoß gegen dieses geltend machen, tragen sie selbst die Beweislast. Sie können Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen, um ihre Ansicht zu untermauern.
Wollen die Mieter*innen geltend machen, dass die Verwaltungskosten für ein Gebäude überhöht sind, müssen sie vor Gericht vorbringen, dass der von Vermieter*innen an die Verwaltung gezahlte Betrag das Ortsübliche so weit übersteigt, dass Vermieter*innen auch unter Beachtung ihres Ermessensspielraumes das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt haben. Sie haben ebenfalls zu belegen, dass Vermieter*innen sich gleichwertige Leistungen vor Ort auch zu einem weit günstigeren Preis hätten beschaffen können. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes hervor (Urteil vom 17.12.2014, Az. XII ZR 170/13).
