Der Begriff Veräußerungsbeschränkung beschreibt im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsgesetz die Möglichkeit, dass ein „Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums oder Teileigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf“.
Wer Eigentümer*in einer Wohnung oder eines Teils einer Wohnung ist, ist dazu berechtigt dieses Eigentum zu verkaufen. Wenn der Besitzer oder die Besitzerin Mitglied einer Eigentümergemeinschaft ist, haben die Mitglieder der Gemeinschaft das Interesse, das der neue Besitzer sich angemessen in die bestehende Gruppe eingliedert. Um diesem Spannungsverhältnis gerecht zu werden, gibt es eine Regelung im WEG §12. In einer Teilungserklärung kann veranlasst worden sein, dass „ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums oder Teileigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.“ Diese Regelung dient dazu, dass Eigentümergemeinschaften weniger Probleme mit der Eingliederung von neuen Eigentümer*innen haben. Ein Vertrag zwischen Eigentümer*innen und Käufer*innen ist ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft in den meisten Fällen ungültig.
Hintergrund dieser Regelung ist, zu verhindern, dass Eigentümer*innen ihr Sondereigentum an eine Person verkaufen, bei der zu erwarten ist, dass sie sich nicht in die Wohnungseigentümergemeinschaft einfügen wird (z.B. eine als notorischer Straftäter bekannte Person). Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte daher frühzeitig die Teilungserklärung studieren und die Person des Erwerbers kritisch betrachten. Denn in der Teilungserklärung wird der Verkauf von Wohnungseigentum regelmäßig davon abhängig gemacht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der WEG- Verwalter zustimmen.
Um der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes und dem daraus fließenden Recht von Eigentümer*innen, frei über ihr Eigentum zu verfügen, gerecht zu werden, haben Wohnungseigentümer*innen grundsätzlich einen Rechtsanspruch auf Zustimmung.
Die Zustimmung darf daher allenfalls aus wichtigem Grund in der Person oder der Fragwürdigkeit des Käufers bzw. der Käuferin versagt werden (§ 12 Abs. II WEG). Eine Teilungserklärung kann beispielsweise aber auch beinhalten, dass Wohnungseigentümer*innen für bestimmte Fälle einen bedingungslosen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung haben, beispielsweise dann, wenn er die Wohnung an einen Familienangehörigen veräußern möchte.
Solange die notwendige Zustimmung aussteht, ist ein Kaufvertrag zwischen Wohnungseigentümer*in und Erwerber*in schwebend unwirksam und wird erst mit der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des WEG-Verwalters wirksam (§ 12 Abs. III WEG).
