Unter dem Begriff Unterhaltskosten werden im Mietrecht sämtliche Kosten verstanden, die Vermieter*innen im Zusammenhang mit der Nutzung einer Immobilie entstehen. Oft bezeichnet als Betriebskosten. Darunter fallen auch Ausgaben, um die Immobilie in einem angemessenen und sicheren Zustand halten zu können. Der fortlaufende Unterhaltungsaufwand einer Immobilie lässt sich anhand des Kataloges des § 2 Betriebskostenverordnung veranschaulichen. Dort sind alle Kostenarten aufgezählt, die im Hinblick auf die Unterhaltung der Immobilie potentiell anfallen können.
Auch wenn die Energiekosten und die Wasserversorgung im Vordergrund stehen, dürfen bspw. die Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung nicht aus dem Fokus geraten. Gleichermaßen zählen beispielsweise auch die Kosten für Reparaturen am Gebäude – inklusive der Instandhaltung von Sanitäranlagen, Heizungs- und Kühlsystemen sowie Elektrik und Wasserleitungen oder der Außenanlagen – zu den Unterhaltskosten.
Je mehr Personen eine Immobilie bewohnen, desto höher sind auch die Unterhaltskosten. Die Anzahl der Bewohner wirkt sich z.B. auf den individuellen Wasser- und Energieverbrauch sowie die Abfallentsorgung aus – und gleichzeitig auf die Kosten für den Unterhalt. Weitere Faktoren sind Modernisierungskosten, die unregelmäßig hinzukommen. Zudem können Kosten in Verbindung mit weiterführenden, notwendigen Versicherungen entstehen. Diese schützen den bzw. die Eigentümer*in vor Schäden durch Unwetter, Rohrbrüche oder bewegliche Fremdkörper und bieten im Rahmen einer Gebäudehaftpflichtversicherung darüber hinaus Schutz vor Schadenersatzansprüchen Dritter.
Eigentümer*innen einer nicht selbstgenutzten Immobilie können die beschriebenen Unterhaltungskosten auf die Mieter*innen umlegen. Besteht ein Objekt dabei aus mehreren Wohneinheiten, dient die nutzbare Wohnfläche einer jeden Einheit als Schlüssel für die Aufteilung auf die verschiedenen Parteien. Bei selbstgenutzten Immobilien, die in einem Mehrparteienhaus ansässig sind, wird ein erheblicher Teil der Aufwendungen über das Hausgeld abgegolten.
Steuerlich werden Unterhaltungskosten differenziert behandelt: Bei selbstgenutzten Immobilien bestehen keine Möglichkeiten der Geltendmachung, bei vermieteten Objekten können Aufwendungen zu Instandhaltung und Reparatur sowie Kosten in Verbindung mit einer Gebäudeversicherung als Betriebskosten geltend gemacht werden.
