Der Begriff Sachwert beschreibt den Gebrauchswert einer Immobilie oder eines Grundstücks unabhängig von Entwicklungen auf dem Markt. Mithilfe des Sachwertverfahrens wird dieser Sachwert ermittelt. Es beschreibt somit ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und ist in Deutschland durch die §§ 35 bis 39 ImmoWertV geregelt.
Zunächst wird beim Sachwertverfahren der vorläufige Sachwert ermittelt und in weiterer Folge der sogenannte Altersminderungsfaktor sowie der angepasste Sachwertfaktor in die Berechnung mit aufgenommen. So werden beim Sachwertverfahren zunächst getrennt der Bodenwert und der Gebäudesachwert ermittelt. Auf diese Summe wird eine Wertzahl (Marktanpassungsfaktor) angewandt, um den Grundbesitzwert zu erhalten.
Drei Komponenten bilden die Grundlage des Sachwertverfahrens
- der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils
- die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, bei privat genutzten Immobilien also des Hauses oder der Wohnung
- die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, z.B. der Wege oder Garagen
Den Bodenwert einer Immobilie ermitteln Sachverständige, indem sie die Grundfläche der zu bewertenden Immobilie mit dem sogenannten Bodenrichtwert multiplizieren. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher, regionaler Durchschnittswert, den Gutachterausschüsse auf Basis von Vergleichswerten ermitteln. Der Bodenrichtwert gibt also an, wie viel der Boden wert ist – gemessen an den in der Region üblichen Preisen.
Bodenrichtwerte sind für jedermann zugänglich, jeder kann sie, ebenso wie auch Sachverständige, auf Anfrage bei den jeweiligen Gutachterausschüssen anfordern.
Aber wie errechnet ein Gutachter die Herstellungskosten einer Immobilie? Regel-Herstellungskosten meinen hier nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten pro Quadratmeter. Gutachter ermitteln sie nach Grundstücks- und Gebäudeart. Ihre Höhe kann also je nach Immobilie unterschiedlich ausfallen. Sie beziehen sich übrigens auch auf die Außenanlagen, also zum Beispiel Anbauten wie Garagen oder Schuppen.
Die Vorgaben hierzu stehen in der bereits erwähnten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Die ImmoWertV benennt folgende Faktoren:
- die Art, wie das Haus ausgebaut wurde: ob es einen Keller hat oder nicht, ob und wie das Dachgeschoss ausgebaut wurde
- die Qualität der verschiedenen Bauteile, also Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sanitäranlagen, Fußböden, Heizung, jeweils einzeln bewertet
Aus diesen beiden Positionen errechnet ein Gutachter nach einem komplexen Modell die sogenannten Regelherstellungskosten der Immobilie pro Flächeneinheit. Die können je nach Standard sehr unterschiedlich ausfallen.
Sind die Herstellungskosten der Immobilie bekannt, kann der Gutachter den Gebäude-Sachwert ermitteln. Um zu erfahren, wie viel die Bausubstanz tatsächlich wert ist, muss dabei noch die Wertminderung des Gebäudes durch Verschleiß, Abnutzung und andere Alterungsvorgänge berücksichtigt werden. Wie hoch diese Alterswertminderung ausfällt, hängt jeweils von der Immobilie ab sowie von der Restnutzungsdauer, also der Dauer, in welcher die Immobilie genutzt werden kann.
Vor- und Nachteile, so auch des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren ist eines von den drei Verfahren, welche durch die ImmoWertV geregelt werden. Dabei ist es das Einzige, welches sich auch für industriell genutzte Objekte eignet, sofern diese Immobilien nicht vermietet sind und als Renditeobjekte dienen sollen. Als Kritik kommt an dem Verfahren kommt oft auch, dass es trotz der Marktanpassungsfaktoren häufig zu einer unrealistischen Wertermittlung kommen kann, die nicht den tatsächlich erzielbaren Preisen entspricht.
