Die Begriffe Alleinauftrag, auch Makleralleinauftrag oder Maklerdienstvertrag beschreiben im deutschen Maklerrecht Verträge, die eine ausschließliche Vertragsbeziehung zwischen Makler*in und Auftraggeber*in vorsehen. Gemeint ist damit, dass zum Beispiel einem/einer Immobilienmakler*in, und nur diesem und keinem weiteren, der Auftrag erteilt ist, ein Objekt zu vermakeln. Beim erweiterten oder qualifizierten Alleinauftrag, wird außerdem ein Vertragsabschluss auf Eigeninitiative des Verkäufers ohne Einschaltung des Maklers ausgeschlossen.
Auftraggeber*innen verpflichten sich beim qualifizierten oder erweiterten Alleinauftrag so auch für den Fall Provision zu zahlen, wenn der Vertragsabschluss ohne Mitwirken des/der Maklers*in zustande kommt. Eigentümer*innen wird hierbei oft für einen bestimmten Zeitraum untersagt, ihre Immobilie eigenhändig oder über eine*n anderen Immobilienmakler *in zu verkaufen – sie müssen Interessenten an den/die Makler*in verweisen, der wiederum seine Tätigkeit nicht vor Ende der Vertragslaufzeit aufgeben darf.
Der normale Makleralleinauftrag ist in der Praxis oft nicht viel mehr „wert“ als ein einfacher Maklervertrag. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass der oder die Auftraggeber*in während der Vertragsdauer keine anderen Makler*innen einschalten darf. Auf der anderen Seite bleibt der oder die Auftraggeber*in berechtigt, den Hauptvertrag mit selbst gefundenen Interessenten abzuschließen. Dazu darf er selbst Interessenten suchen und sein Objekt in den Medien anbieten. Mancher Makler findet daher in der Zeitung neben seiner eigenen Anzeige die des Auftraggebers. Die Makler*innen haben versucht, dieses Problem mit Hilfe ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu lösen. Verkäufer*innen sollen dadurch verpflichtet werden, jeden Interessenten an den bzw. die beauftragte Makler*in zu verweisen (Verweisungsklausel) oder diesen wenigstens zu den Verhandlungen hinzuzuziehen (Hinzuziehungsklausel).
Die einzige Möglichkeit, den Verkaufsauftraggeber fester an den bzw. die Makler*in zu binden, bietet daher der “Qualifizierte Alleinauftrag”. Er kann wegen des oben Gesagten, nur als Individualvereinbarung geschlossen werden. Durch diesen Vertrag können Verkäufer*innen nicht nur zur Hinzuziehung bzw. Verweisung verpflichtet werden. Ihnen kann darüber hinaus untersagt werden, Eigengeschäfte vorzunehmen, d.h. ohne Einwilligung und Mitwirkung des/der Maklers*in einen Hauptvertrag abzuschließen (vgl. OLG Zweibrücken RDM-Rspr. A 101 Bl.5).
Die Entscheidung des/der Auftraggebers*in, dem oder der Makler*in einen qualifizierten Alleinauftrag zu erteilen, wird umso eher dann zu erwarten sein, wenn wegen der vorhersehbaren Schwierigkeit der Veräußerung der Verkäufer zu der Einsicht gelangt, dass er selbst diesen Verkauf nicht bewerkstelligen kann und daher einen Makler damit beauftragt und ihm bewusst die alleinigen Verhandlungen überlässt. Diese Voraussetzungen sollten in einem schriftlichen Vertrag detailliert niedergelegt werden. Wird eine Laufzeit von mehr als einem Jahr vereinbart, spricht man vom „Vertrauensmakler“.
