Unter dem Begriff Portfoliomanagement (auch: Assetmanagement/Investment Management) versteht man ein Instrument der strategischen Unternehmensführung. Beschreibt man den Begriff näher, kommt man zu dem Ergebnis, dass es sich um das Managen, also um das Planen, Steuern und Kontrollieren eines Portfolios handelt. In der Immobilienwirtschaft bedeutet das Portfoliomanagement demnach ein aktiv geplantes, gesteuertes auf dauerhafte Gewinnoptimierung ausgerichtetes Management eines Immobilienbestandes.
Klassischerweise beschäftigt sich das Portfoliomanagement mit der optimalen Zusammensetzung eines Wertpapierportfolios. Auf die Produkte eines Unternehmens in der Immobilienbranche übertragen, also Immobilien, wird das Portfoliomanagement wohl für die Werterhaltung bzw. -steigerung aber auch die Diversifikation eines Immobilienbestandes eingesetzt, indem die Ertragschancen den Risiken gegenübergestellt werden. Mit dem Ziel, ein möglichst stabiles Investment für Immobilienunternehmen oder Anleger*innen zu erreichen, werden einzelne Immobilie nicht nur isoliert betrachtet. Oft nimmt die Positionierung einzelner Objekte in der Gesamtheit einen großen Faktor bei der Betrachtung ein – das große Ganze steht hier meist im Mittelpunkt.
In den letzten Jahren wurden in Deutschland vermehrt auch Immobilien zum Betrachtungs- und Handlungsgegenstand des Portfoliomanagements, da sie als Investmentobjekte zunehmen an Bedeutung gewinnen. Die einzelnen Immobilien werden analysiert und vorausschauend auf mittel- und langfristige Chancen und Risiken überprüft. Je nach Ergebnis werden bestimmte Immobilien behalten, optimiert oder verkauft und/oder durch weitere Objekte ergänzt.
Für Anleger*innen zeichnen sich optimale Gesamtportfolios häufig dadurch aus, dass die Anlagemischung aus Kapitalmarktpapieren und Immobilien besteht. Man spricht von einem „multi asset portfolio“. Die Einbeziehung der Immobilien setzt voraus, dass das Transparenzgefüge auf dem Immobilienmarkt ein nachvollziehbares Portfoliomanagement ermöglicht.
Für die Performance eines Immobilienportfolios sind drei Dimensionen wichtig:
- Wirtschaftlicher Erfolg der Immobilie (Rentabilität, Mietertrag, Leerstand, Marktwert)
- Standortqualität (Marktbeschaffenheit, Marktattraktivität)
- Objektstandard (nachfragerelevante Faktoren, baulicher Zustand)
Für die Analyse der Performance und das optimale Management von Immobilienportfolios bedienen sich Unternehmen der Immobilienwirtschaft häufig Softwarelösungen für das Immobilienmanagement, mit denen auf Grundlage eines umfassenden Datenbestandes ein effizientes Reporting unkompliziert abgebildet werden sowie dementsprechende Maßnahmen ergriffen und gesteuert werden können.
