Der Begriff Offenbarungspflicht ist eine umgangssprachliche Bezeichnung für die sogenannte Aufklärungspflicht. Im Immobilienrecht handelt es sich hierbei um die gesetzliche Verpflichtung eines Verkäufers, den Interessenten vor dem Kauf auf wichtige Mängel am zu veräußernden Objekt hinzuweisen.
Auch wenn sich Verkäufer*innen einer Immobilie durch einen Haftungsausschluss absichern, dürfen sie nicht einfach Mängel verschweigen, die die Kaufentscheidung von Käufer*innen beeinflussen könnten. Dies gilt auch dann, wenn Käufer*innen nicht konkret nachfragen.
Aber auch hier gibt es gewissen Grenzen. So wird zwischen offensichtlichen und versteckten Mängeln unterschieden – die Aufklärungspflicht betrifft in der Regel nur versteckte Mängel. D. h., versteckte Mängel müssen dem Käufer bzw. der Käuferin offenbart werden, wenn sie nicht offensichtlich zu erkennen sind. Offensichtliche Mängel hingegen müssen nicht extra offenbart werden, weil sie das durch ihr Erscheinen schon von selbst tun, sodass ein durchschnittlicher Käufer sie selbst sehen müsste.
Offensichtliche Mängel: Darunter fallen bspw. Mängel, wie nicht zu übersehbare Risse im Mauerwerk, gesprungene Fenster oder bereits abblätternder Putz. Auf diese Art von Mängeln müssen Verkäufer*innen nicht zusätzlich aufmerksam machen, da Käufer*innen die Mängel in diesen Fällen selbst erfassen können
Versteckte Mängel: Diese Art von Mängeln ist, wie der Name bereits verrät, von Käufer*innen nicht allein erkennbar. Gibt es einen nicht sichtbaren Wasserschaden oder Schimmelbefall, wurden im Mauerwerk gesundheitsschädliche Stoffe verarbeitet, oder ist eine Überflutungsgefahr bekannt so muss der Verkäufer darüber aufklären.
Auch wenn die Immobilie unter Denkmalschutz steht, muss dies einem Käufer/einer Käuferin mitgeteilt werden. In diesem Fall können nämlich erhebliche Kosten für entstehen oder Modernisierungsmaßnahmen können nicht wie geplant durchgeführt werden.
Was passiert, wenn der Verkäufer nichts sagt?
Wird nach dem Kauf der Immobilie ein Schaden festgestellt, müssen Käufer*innen zunächst beweisen, dass der oder die Verkäuferin diesen bewusst verschwiegen hat. Gelingt dies nicht, bleibt der/die Käufer*in auf dem Schaden sitzen.
Konnte jedoch ein arglistiges Verschweigen nachgewiesen werden, so besteht für Käufer*innen die Möglichkeit, den Kaufvertrag anzufechten und rückgängig zu machen, sowie den/die Verkäufer*in auf Schadensersatz zu verklagen.
Wichtig: Nicht zu verwechseln ist die Offenbarungspflicht mit einem ebenso benannten arbeitsrechtlichen Begriff. Die Offenbarungspflicht im Arbeitsrecht beschreibt die Pflicht der sich bewerbenden Person gegenüber dem künftigen Arbeitgeber, bestimmte Angaben zu Gesundheit und anderen Themen zu machen.
