Der Begriff Mehrheitsbeschluss beschreibt im Zusammenhang mit Wohnungseigentümergemeinschaften, das notwendige Abstimmungsergebnis bei einer Eigentümerversammlung, wenn es um Entscheidungen geht, die alle Parteien gemeinsam tragen bzw. Bestimmen müssen. Die Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung erfordert hier eine Mehrheit. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennt unterschiedliche Mehrheiten.
Wenn mehrere Parteien in einem Gebäude zusammenleben, dann bilden die Besitzer*innen der einzelnen Objekte eine Eigentümergemeinschaft. Sämtliche Anliegen, die die Verwaltung des Gemeinschaftseigentumes betreffen, werden von der Eigentümergemeinschaft besprochen und gemeinsam entschieden. Themen sind zum Beispiel Reparaturen, Modernisierungen oder der Beschluss einer Instandhaltungsrücklage. Damit Beschlüsse gerecht gefällt werden, sind für verschiedene Entscheidungsfragen aber unterschiedliche Abstimmungsergebnisse notwendig.
Grundsätzlich gilt das sogenannte „Kopfprinzip“. Dieses besagt, dass jede*r Wohnungsbesitzer*in nur eine Stimme hat – egal, ob ihnen eine, drei oder fünf Einheiten gehören. Die Miteigentumsanteile am Haus (also wie viele Quadratmeter Wohnfläche Wohnungseigentümer*innen besitzen), spielen in bestimmten Abstimmungen dennoch eine Rolle. In der Gemeinschaftsordnung eines Hauses können aber auch andere Stimmrechtsverteilungen festgelegt sein, zum Beispiel, dass jedes Objekt eine Stimme hat.
Im Regelfall genügt für die Beschlussfassung die einfache Mehrheit. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss kommt dann zustande, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden. Die Abstimmung erfolgt hier durch Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen. Eine in der Wohnungseigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden. In der Gemeinschaftsordnung kann abweichend geregelt werden, dass auch Stimmenthaltungen als abgegebene Stimmen zu berücksichtigen und als Nein-Stimmen zu bewerten sind. Einfache Mehrheitsbeschlüsse betreffen Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit beschließen kann. Beispiele: Wirtschaftsplan, Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, Bildung und Höhe einer Instandhaltungsrücklage, Bestellung des Verwalters.
Die Gemeinschaftsordnung enthält meist Regelungen, dass bei bestimmten Beschlüssen eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist – die einfache Mehrheit genügt dann nicht zur Beschlussfassung. Eine qualifizierte Mehrheit kann je nach Vereinbarung darin bestehen, dass mindestens die Hälfte aller Eigentümer oder eine Mehrheit zustimmen muss, damit einem Beschlussantrag stattgegeben wird. Ergänzend ist meist geregelt, ob für die Beschlussfassung die Stimmen aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erforderlich sind oder von den Stimmen der in der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer auszugehen ist.
Bei bestimmten Beschlusskompetenzen fordert das WEG eine doppelte qualifizierte Mehrheit. Ein Beispiel sind hier Maßnahmen zur Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums. Doppelt qualifizierte Mehrheit bedeutet, dass drei Viertel aller im Grundbuch eingetragenen stimmberechtigten Eigentümer der Beschlussantrag stattgeben müssen und diese Eigentümer zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Es reicht also nicht aus, wenn eine Dreiviertelmehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer für den Antrag stimmt, wenn diese nicht zugleich die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Darüber hinaus muss die Abstimmung zwingend nach dem Kopfprinzip stattfinden. Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme.
Teils fordert das WEG die sogenannte Allstimmigkeit. Ein allstimmiger Beschluss erfordert die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind. Die Stimmen der in der Versammlung anwesenden Eigentümer genügen dafür nicht. Dies kann bei baulichen Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, jedoch keine Modernisierung darstellen und alle Wohnungseigentümer erheblich beeinträchtigen der Fall sein.
Der Verwalter ist gut beraten, die Auszählung der Stimmen vorzubereiten. Er muss noch während der Versammlung feststellen, ob die Versammlung abstimmungs- und beschlussfähig war und die notwendige Mehrheit erreicht wurde. Dann muss er das Abstimmungsergebnis verkünden. Feststellung und Bekanntgabe sind unabdingbare Voraussetzungen dafür, dass ein Beschluss zu Stande kommt (BGH NJW 2001, 3339).
Erfordert die Abstimmungsart die doppelt qualifizierte Mehrheit, muss ihm vorab die Gesamtzahl der Köpfe und die Verteilung der Miteigentumsanteile bekannt sein. Um den Rechenvorgang problemlos zu bewältigen, sollte er sich vorab Listen nach Miteigentumsanteilen und Kopfstimmrechten erstellen und im Zweifelsfall das Grundbuch einsehen.
Moderne Immobilienverwaltungen bedienen sich hier heutzutage Softwarelösungen für das Immobilienmanagement, in die auch spezialisierte Lösungen für die “Abhaltung” von Eigentümerversammlungen integriert werden können. Hier sind alle Daten der Eigentümer*innen eingepflegt, um Protokolle und auch Abstimmungen digital zu erfassen. Gleichzeitig können auch die Abstimmungsergebnisse dargestellt werden. Ein zusätzlicher Vorteil ist hier die Möglichkeit virtueller Eigentümerversammlungen.
