Der Begriff Immobilienbewertung beschreibt einen grundlegenden Prozess in der Immobilienwirtschaft, der dazu dient, den aktuellen Marktwert oder den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Sie spielt eine zentrale Rolle bei beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, der Vermögensbewertung für steuerliche Zwecke, der Finanzierung, bei Erbschafts- oder Scheidungsangelegenheiten, der Bestimmung von Mietpreisen oder auch bei der Portfolioanalyse großer Immobilieninvestoren. Eine präzise Immobilienbewertung ist unerlässlich, um fundierte Entscheidungen zu treffen, Risiken zu minimieren und eine faire Transaktion zu gewährleisten.
Wie wird eine Immobilienbewertung berechnet?
Inhalt einer Immobilienbewertung ist in den meisten Fällen der aus einem der oben genannten Gründe zu ermittelnde Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert bildet einen durchschnittlich zu erzielenden Kaufpreis am aktuellen Markt ab, wobei der Sachwert und die Ausstattung der Immobilie gerade bei Einfamilienhäusern und Villen teilweise nur eine untergeordnete Rolle spielt. Einer, wenn nicht der wichtigste Faktor für die Immobilienbewertung stellt die so genannte Lage dar. Unter Lage versteht man dabei die spezifische Verortung der Immobilie in einem Wohngebiet. Dabei können schon kleine räumliche Verschiebungen (z.B. Seeblick und Zugang auf einer Straßenseite, um ein eher schon extremes Beispiel zu nennen) zu teils großen Bewertungsunterschieden führen.
Ein direkter Vergleich mit vergleichbaren Verkäufen aus der jüngeren Vergangenheit bildet die Grundlage der meisten Bewertungen von Wohnimmobilien, obwohl auch die folgenden Merkmale berücksichtigen werden:
- Größe der Immobilie
- Anzahl und Art der Räume
- Einrichtung und Ausstattung
- Struktur und der Zustand des Gebäudes
- Ausbaustandard und der architektonische Stil der Immobilie
- Zugänglichkeit des Objekts
- Planungsbeschränkungen und örtliche Bebauungspläne
- Lage der Immobilie
- Größe des Grundstücks
Die jüngsten Verkäufe werden in Bezug auf Grundstückseigenschaften, Verbesserungen, Lage und Planungsbestimmungen analysiert und anschließend mit der zu bewertenden Immobilie verglichen. Der jeweilige Gutachter besichtigt auch die betreffende Immobilie, um den Zustand des Gebäudes zu beurteilen und alle baulichen Mängel zu notieren, die den Marktwert beeinflussen könnten.
Methoden der Immobilienbewertung
Vergleichswertverfahren: Diese Methode ist eine der gebräuchlichsten Techniken zur Bewertung von Immobilien, insbesondere für Wohnimmobilien. Sie basiert auf dem Vergleich ähnlicher Immobilien, die kürzlich in der Nähe verkauft wurden. Der Wert der zu bewertenden Immobilie wird anhand der erzielten Verkaufspreise ähnlicher Objekte unter Berücksichtigung von Abweichungen in Größe, Zustand, Lage und Ausstattung ermittelt. Das Vergleichswertverfahren ist nützlich, wenn ausreichend Vergleichsdaten verfügbar sind.
Ertragswertverfahren: Diese Methode wird hauptsächlich für gewerbliche Immobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren oder Mietwohnungen verwendet. Der Wert der Immobilie wird anhand der erwarteten zukünftigen Erträge berechnet, die sie generieren wird. Hierbei fließen die Mieteinnahmen, Betriebskosten, Leerstandsrisiken und zukünftige Wertsteigerungen ein. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt die potenzielle Rendite für den Investor.
Sachwertverfahren: Diese Methode konzentriert sich auf den Sachwert der Immobilie, unabhängig von den Mieteinnahmen oder Vergleichsverkäufen. Sie wird häufig für Sonderimmobilien wie Kirchen, Denkmäler oder einzigartige Objekte eingesetzt. Der Sachwert wird durch die Summe des Bodenwerts und der baulichen Verbesserungen berechnet. Es berücksichtigt die Kosten für den Neubau oder die Reproduktion der Immobilie abzüglich der altersbedingten Abnutzung.
Die Immobilienbewertung erfordert Erfahrung, Fachkenntnisse und eine sorgfältige Analyse. Softwarelösungen für das Immobilienmanagement können den Prozess der Bewertung vereinfachen, indem sie einen schnellen Zugriff auf alle relevanten Daten ermöglichen.
Abschließend ist die Immobilienbewertung ein komplexer Prozess, der eine gründliche Herangehensweise erfordert. Sowohl Immobilieneigentümer*innen als auch Investor*innen sollten die Bedeutung einer genauen Bewertung verstehen, um fundierte Entscheidungen im dynamischen Immobilienmarkt treffen zu können.
