Bei einer Zwangsverwaltung nimmt ein Zwangsverwalter die Stellung des Eigentümers ein. Er verwaltet die Immobilie treuhänderisch und sorgt für ihren Erhalt. Die Bewirtschaftung der Immobilie und die Erzielung von Überschüssen sind Aufgaben des Zwangsverwalters. Eine Zwangsverwaltung muss auf Anordnung eines Vollstreckungsgerichtes erklärt werden. Nur eine natürliche Person kann zum Zwangsverwalter bestimmt werden. Die Zwangsverwaltungsordnung definiert die Rechtsstellung des Zwangsverwalters.
Grundsätzlich ist die Zwangsverwaltung ein Verfahren im Rahmen der Zwangsvollstreckung in Immobilien. Dabei wird ähnlich wie bei der Zwangsversteigerung (Versteigerung) verfahren. Bei der Zwangsverwaltung wird die Immobilie jedoch nicht verkauft, um aus dem Erlös die Gläubiger zu befriedigen, sondern ein Verwalter eingesetzt, der die Immobilie weiterbewirtschaften soll. Aus den Erträgen dieser Bewirtschaftung werden dann die Forderungen der Gläubiger befriedigt. Als Zwangsverwalter kann das Versteigerungsgericht auch den Schuldner selbst einsetzen (bei Grundstücken, die forstwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzt werden). Die Zwangsverwaltung endet mit der Befriedigung der Gläubiger oder mit dem Zuschlag im Rahmen der häufig zugleich betriebenen Zwangsversteigerung.
Ordnet das Amtsgericht auf Antrag eines Gläubigers also die Zwangsverwaltung über eine Immobilie bzw. ein Grundstück an, erhält der Gläubiger Zugriff auf die Erträge der Immobilie. Die Zwangsverwaltung will den Forderungsinhaber nicht wie bei der Zwangsversteigerung aus dem Verkauf bzw. der Substanz der Immobilien befriedigen, sondern er erhält vom Zwangsverwalter die laufenden Erträge, die sich aus der Bewirtschaftung der Immobilie bzw. des Grundstücks ergeben.
Zwangsverwaltungsverfahren betreffen meist Mietimmobilien, sodass dem Gläubiger die Objekteinnahmen zufließen. Mit dem Zwangsverwaltungsbeschluss des Amtsgerichts werden die Mieten beschlagnahmt. Wohnt der Schuldner in der eigengenutzten Immobilie, kann die Anordnung der Zwangsverwaltung dazu führen, dass der Verwalter vom Schuldner wenigstens eine Nutzungsentschädigung fordert. Soweit der Schuldner keine Zahlungen leisten kann, wird regelmäßig parallel dazu die Zwangsversteigerung des Objekts betrieben. Die Zwangsverwaltung ist vor allem auch dann angebracht, wenn der Eigentümer während des Zwangsverwaltungsverfahrens den Gläubigern oder eventuellen Interessenten den Zutritt zum Grundstück verweigert. Über den Zwangsverwalter kann dann der Zutritt zu den Immobilien erfolgen und notfalls durchgesetzt werden. In der Praxis wird die Zwangsverwaltung teils auch dazu genutzt, um einen potentiell vielleicht doch noch liquiden Eigentümer zu Zugeständnissen zu bewegen und damit die drohende Zwangsversteigerung aufzuhalten.
Mit der Anordnung der Zwangsverwaltung wird ein Zwangsverwalter eingesetzt. Er hat die Aufgabe, für die Dauer der Beschlagnahme die Rechte und Pflichten des Eigentümers wahrzunehmen. Die Zwangsverwaltung wird im Grundbuch eingetragen. Die Tätigkeit des Zwangsverwalters richtet sich nach der Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV). Der Schuldner darf die Immobilie nur noch nach Vorgabe durch den Zwangsverwalter nutzen oder verwalten, allerdings sind ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen (§ 149 ZVG). Der Zwangsverwalter ist nicht berechtigt, Zubehörgegenstände vom Grundstück zu entfernen und zu verwerten (z.B. Gartenhaus).
Der Zwangsverwalter muss die Immobilie verwalten. Er ist berechtigt und verpflichtet, alle Handlungen vorzunehmen, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen (§ 152 ZVG). Der Mietvertrag mit einem Mieter ist auch gegenüber dem Verwalter wirksam. Im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung hat der Zwangsverwalter die Mieten sowie die Betriebskosten zu vereinnahmen und eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen. Der Mieter darf die Mieten nur noch an den Zwangsverwalter zahlen, es sei denn, er weiß nichts von der Zwangsverwaltung. Der Verwalter hat jedes Jahr sowie nach der Beendigung der Zwangsverwaltung Rechnung zu legen.
Über die vereinnahmten Erträge erstellt er einen Teilungsplan für die Immobilie. Nach Feststellung des Teilungsplans im Verteilungstermin ordnet das Gericht die planmäßige Auszahlung an die beteiligten Gläubiger an. Die Verteilung der Erträge erfolgt nach der recht komplexen Rangordnung der Forderungen des § 10 ZVG. Die Zwangsverwaltung ist aufzuheben, wenn die Forderung befriedigt ist oder Antrag zurückgenommen wird.
