Der Begriff Verkehrssicherungspflicht beschreibt, dass Immobilieneigentümer kraft Gesetzes zur Ergreifung von Vorkehrungen verpflichtet sind, um potentielle Gefahrenquellen für andere Personen oder Sachen, ausgehend von seinem Grundstück, auszuschalten. Das bedeutet, dass der Eigentümer sein Grundstück und seine Immobilie so unterhalten muss, dass deren Bewohner und Besucher nicht zu Schaden kommen. Wer die Verkehrssicherungspflicht missachtet, begeht eine „schuldhafte Handlung“ und macht sich schadensersatzpflichtig. Rechtsgrundlage ist § 823 BGB. Der Eigentümer ist verpflichtet, alles ihm Zumutbare zu tun, um potenzielle Gefahrenquellen zu vermeiden und alles zu unterlassen, was potenzielle Gefahrenquellen erzeugen könnte.
Insbesondere ist der Eigentümer als Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Aus dieser Verpflichtung heraus resultiert auch die Verkehrssicherungspflicht. Der Vermieter muss die Wohnung regelmäßig auf mögliche Gefahren überprüfen und gegebenenfalls beseitigen (z.B. brüchiger Balkon). Die Verkehrssicherungspflicht besteht aber auch gegenüber jedem Dritten, der mit der Immobilie in Kontakt kommt, sodass auch Passanten oder Gäste Anspruch darauf haben, nicht zu Schaden zu kommen.
Verkehrssicherungspflicht Vermieter: Beispiel
Der Vermieter hat im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht beispielsweise dafür zu sorgen, dass bei Schnee- und Eisglätte gestreut und geräumt wird, damit Personen- und Sachschäden vermieden werden. Kommt er dieser Pflicht nicht nach und es passieren deshalb Stürze oder Verletzungen der Passanten, so macht er sich schadensersatzpflichtig. Allerdings ist auch der Mieter oder Pächter nicht von jeglicher Verkehrssicherungspflicht entbunden. Dies gilt vor allem für Alleinmieter und –Pächter während der Geschäftszeiten.
Der Vermieter kann im Mietvertrag Regelungen treffen, welche die Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter übertragen oder an andere Dritten delegieren, beispielsweise einen Dienstleister beauftragen. In diesem Fall ist der Mieter bzw. Dienstleister für die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht verantwortlich und muss bei Schnee und Eis die Gehwege vor seiner Immobilie freihalten. Verletzt der Mieter daraufhin seine Pflichten, so wird er schadensersatzpflichtig. Allerdings ist der Vermieter durch diese mietvertragliche Regelung immer noch haftbar, und zwar dann, wenn er die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht seines Mieters nicht hinreichend überprüft und es in der Folge zu Haftungsschäden kommt.
Verunfallt ein Fußgänger, weil es der Eigentümer versäumt hat, bei Glatteis zu streuen, haftet er für die dem Fußgänger entstehenden Arztkosten und einen eventuellen Verdienstausfall und muss Schmerzensgeld zahlen. Ein eventuelles Mitverschulden des Verletzten ist zu berücksichtigen. Die Schadensersatzpflicht tritt nicht ein, wenn sich der Eigentümer auf höhere Gewalt berufen kann. Beispiel: Der Sturm weht von einem gut eingedeckten und regelmäßig überprüften Dach einen Dachziegel herunter. Ein Passant wird verletzt. Hier fehlt es einem vorsätzlichen oder fahrlässigen Fehlverhalten des Eigentümers. Um sich gegen Schadensfälle abzusichern, empfiehlt sich eine Privathaftpflichtversicherung oder in speziellen Fällen eine Gebäudehaftpflichtversicherung.
