Der Begriff Untervermietung beschreibt, dass ein Mieter einem Dritten, die von ihm selbst gemietete Wohnung, ganz oder teilweise gegen Entgelt zum selbstständigen Gebrauch überlässt. Der Vermieter hat ein Interesse daran, dass nur der Mieter, mit dem er den Mietvertrag abgeschlossen hat, die Wohnung nutzt. Daher ist der Mieter ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Wohnung einem Dritten zu überlassen und sie an diesen weiter zu vermieten (§ 540 BGB).
Zustimmung des Vermieters und berechtigtes Interesse
Wer als Untermieter wohnt, der hat demnach keinen direkten Mietvertrag mit dem Wohnungsinhaber – dieser ist nicht verpflichtet, dem ursprünglichen Mieter diese Genehmigung auch zu erteilen. Um aber auch die Interessen des Mieters zu berücksichtigen, erlaubt § 553 BGB die Untervermietung dann, wenn der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse geltend macht, einen Teil seiner Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.
Ist die Vermietung zumutbar für den Vermieter, will heißen, es entstehen keine Konsequenzen die unzumutbar wären, darf der Vermieter laut dem Paragraphen 553 des BGB die Untervermietung nicht verweigern. Einzig anzuführen sind hier ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, persönliche oder wirtschaftliche Gründe. Ein berechtigtes Interesse kann beispielsweise darin bestehen, dass der Mieter aus finanziellen Gründen auf die Untervermietung angewiesen ist oder dieser infolge beruflicher Veränderungen die Wohnung vorübergehend kaum mehr nutzt und dennoch beaufsichtigt wissen möchte. Der Vorteil einer Untervermietung könnte unter anderem also darin liegen, dass vom Hauptmieter längere Abwesenheiten privater oder auch beruflicher Art möglich sind und er durch eine Untervermietung nicht für die Wohnung bezahlen muss, ohne sie zu nutzen.
Idealerweise vereinbart der Hauptmieter mit dem Untermieter einen Untermietvertrag, der auf die Vereinbarungen des Hauptmietvertrages Bezug nimmt. Wichtig ist, dass die Kündigungsfristen im Hauptmietvertrag und im Untermietvertrag parallel laufen.
Untervermietung ohne Erlaubnis
Eine Untervermietung ohne eine Erlaubnis des Vermieters begründet eine außerordentliche Kündigung, weiterhin kann der Mieter regresspflichtig gemacht werden. Was die Räumung einer untervermieteten Wohnung oder untervermieteter Räumlichkeiten angeht, so bedarf es einen gesonderten Räumungstitel gegen den unerwünschten Untermieter. Dies hat der Bundesgerichtshof so entschieden.
Keine Zustimmung des Vermieters erforderlich
Wer sich dafür entscheidet, seine Kinder in die Wohnung aufzunehmen, bedarf keiner Zustimmung des Vermieters. Dasselbe gilt, möchte man die Eltern bei sich wohnen lassen. Möchte der Mieter ausziehen und die Wohnung seinen Kindern überlassen, ist eine Erlaubnis des Vermieters notwendig. Möchte der Vermieter mit seiner Lebensgefährtin zusammenziehen ist, wie oben angeführt, die Erlaubnis des Vermieters notwendig, die er aber in der Regel nicht verweigern wird.
