Der Begriff Staffelmiete beschreibt eine Form der Miete, bei der schon im Vorhinein festgelegt ist, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. Im Gegenzug kann der Vermieter aber keine weiteren Mieterhöhungen vornehmen. Staffelmieten sind im § 557a des BGB geregelt. Demnach ist es zulässig, dass in einem Mietvertrag eine sich ändernde Höhe der Miete für bestimmte Zeiträume geplant und festgelegt wird.
Bedingungen für eine Staffelmiete:
- Die sich ändernde Höhe der Miete muss in einem Geldbetrag schriftlich festgelegt werden. Eine Änderung in Prozentpunkten ist nicht zulässig.
- Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr gültig sein. Die Staffelung darf also nicht kürzer als zwölf Monate sein.
- Die Laufzeit eines Staffelmietbetrags kann unbegrenzt lang festgelegt werden. Der Mieter hat aber zum Ablauf des vierten Jahres ein Sonderkündigungsrecht.
- Mieterhöhungen aus anderen Gründen (etwa Angleichung an den Mietenspiegel oder nach Modernisierungen sind nicht zulässig).
- Mit Zustimmung des Mieters kann auch ein bestehender herkömmlicher Mietvertrag in einen Staffelmietvertrag umgewandelt werden.
Was für einen Staffelmietvertrag spricht
Das wesentliche Argument für einen Staffelmietvertrag ist für den Mieter vor allem die Planungssicherheit. Er ist in der Laufzeit vor unliebsamen Überraschungen sicher, sei es die Anpassung der Miete an den Mietenspiegel oder nach einer Modernisierung. Andererseits werden Vermieter die Staffelungen immer so festlegen, dass sie über dem erwartenden Anstieg des Mietenspiegels liegen. Der Mieter sollte nicht darauf spekulieren, dass der stärker steigt.
Problematisch ist unter bestimmten Umständen auch ein Auszug vor dem Ende der Laufzeit. Manchmal enthalten Staffelmietverträge einen Kündigungsverzicht. Nach vier Jahren gibt es dann ein Sonderkündigungsrecht des Mieters. Danach gilt für ihn die Kündigungsfrist von drei Monaten. Aber bis dahin ist er an die Erfüllung des Vertrags gebunden. Sollte der Mieter vorher ausziehen, muss er im schlimmsten Fall die Miete bis zum Ende des vierten Jahres zahlen.
Die Vereinbarung im Staffelmietvertrag
In der Vereinbarung muss die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen werden. Die jeweilige Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten. Weitere Erhöhungen sind für den Zeitraum der Staffelung unzulässig – dies gilt auch bei Modernisierungen in diesem Zeitraum. Ausgenommen sind lediglich die Betriebskosten. Auch in unbefristeten Mietverträgen können Staffelmieten vereinbart sein. Bei Ablauf der Staffelung kann hier die Miete nur abhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Der Ausschluss eines Kündigungsrechtes eines gewerblichen Mieters oder bei einer Individualvereinbarung ist bei einem Staffelmietvertrag auf vier Jahre begrenzt. Im Vergleich zur Indexmiete und der sonst für Wohnraum vorgesehenen Begrenzung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB stellt sich die Frage, wo die vereinbarte Staffelung sich im Verhältnis zur allgemeinen Wertentwicklung befindet.
Software als Unterstützung
Um derartige Mietverträge stets im Blick zu haben und sachgerecht abrechnen zu können bedienen sich Immobilienverwaltungen bestenfalls Softwarelösungen für das Immobilienmanagement. Mit denen können sie Mietverträge und darin enthaltene Vereinbarungen (beispielsweise zur Staffelmiete, Indexmiete, uvm.) übersichtlich darstellen sowie mit Fristen und dazugehörigen Meldungen oder Hinweisen versehen, sodass sie immer auf einem aktuellen Stand sind. Zudem werden die Mieterhöhungen in den Betriebskostenabrechnungen berücksichtig, um diese jedes Jahr unkompliziert erstellen zu können.
