Der Begriff Reallast beschreibt die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den Begünstigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Hat ein Grundstückseigentümer mit einer anderen Person eine Belastung vereinbart entstehen Reallasten. Die Reallast ist im Grundbuch eingetragen und kann erhebliche Auswirkungen auf den Verkehrswert einer Immobilie haben. In der Praxis kommen Reallasten eher in ländlichen Räumen, nicht so sehr in Ballungszentren, vor.
Einsatzmöglichkeiten einer Reallast
In der Praxis wird die Reallast häufig im Zusammenhang mit dem Altenteilsrecht eingesetzt. Der bisherige Eigentümer übergibt schon zu Lebzeiten das Grundstück an seinen Nachfolger, sichert seinen bislang aus dem Grundstück bestrittenen Bedarf aber durch Reallasten in Form z. B. von Wohnrecht, Sachleistungen, monatlicher Leibrente und Pflegeleistungen ab.
Die Leistungen müssen (anders als bei Grundschuld und Hypothek) also nicht zwingend aus der Zahlung von Geld bestehen. Auch andere Dienst- und Sachleistungen sind möglich. Die Reallast führt (anders als die Dienstbarkeiten) nicht zu einer unmittelbaren Nutzungsbefugnis des Berechtigten am Grundstück. Es ist vielmehr dem verpflichteten Eigentümer des belasteten Grundstücks überlassen, auf welche Weise er die zur Erfüllung der Reallast erforderlichen Leistungen erwirtschaftet. Der Berechtigte kann Befriedigung durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück nach den Bestimmungen über Hypothekenzinsen im Wege einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung suchen. Er hat aber gegen den Eigentümer während dessen Eigentums fällig gewordenen Leistungen auch einen persönlichen Anspruch.
Die rechtlichen Grundlagen
Die Reallast entsteht durch Einigung des Eigentümers mit dem Reallastberechtigtem und der Eintragung im Grundbuch. Sie kann als auf Dritte übertragbares und vererbliches Recht, aber auch als unübertragbar und nicht vererblich bestellt werden. Sind mehrere Eigentümer als Bruchteilseigentümer (Bruchteilsgemeinschaft) eingetragen (z.B. Ehepaar), kann nach § 1106 BGB auch der Bruchteil des Grundstücks mit einer Reallast belastet werden.
Die rechtlichen Grundlagen der Reallast sind in den §§ 1105-1112 BGB geregelt. Sie wird gemäß BGB als sogenanntes Sachenrecht definiert. Die Reallast kann als subjektiv-dingliche Reallast eingetragen werden (§ 1110 BGB). Dann besteht das Recht zugunsten des jeweiligen im Grundbuch eingetragenen Immobilieneigentümers, unabhängig davon, wer tatsächlich Eigentümer ist und ist untrennbar mit dem Grundstück verbunden. Ist das Recht als subjektiv-persönliche Reallast eingetragen, besteht sie nur zugunsten einer bestimmten Person und ist nicht an das Grundstück gebunden (§ 1111 BGB).
Die vertraglichen Pflichten
Gegenstand einer Reallast ist meist die Verpflichtung zur Zahlung von Geld. Aber auch jede andere Dienst- und Sachleistung ist denkbar. Die Reallast berechtigt nicht unmittelbar zur Nutzung des Grundstücks. Vielmehr ist es dem mit der Reallast belasteten Eigentümer des Grundstücks überlassen, wie er die Leistungen erwirtschaftet, die er zur Erfüllung der Reallast benötigt. Kommt er mit seiner Leistung in Verzug, kann der Berechtigte die Zwangsvollstreckung einleiten und somit in das Grundstück die Zwangsverwaltung betreiben.
Daneben begründet § 1108 BGB die persönliche Haftung des Grundstückseigentümers für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen. Soweit der Reallastgläubiger wegen rückständiger Leistungen die Zwangsversteigerung betreibt, riskiert er, leer auszugehen, soweit andere Gläubiger vorrangig eingetragen sind und der Versteigerungserlös nicht ausreicht, um auch die fällige Reallast zu befriedigen. Die nachrangige Eintragung eines Altenteilrechts erscheint deshalb nur vertretbar, wenn nur durch den Rangrücktritt des Berechtigten eine Kreditaufnahme ermöglicht wird.
