Der Begriff Pachtvertrag beschreibt einen gegenseitigen Vertrag, in dem sich ein Verpächter verpflichtet, einem Pächter den Gebrauch eines gepachteten Gegenstandes (Obstgrundstück, Gaststätte) sowie den Ertrag der Früchte zu gewähren. Die genauen Bestimmungen zum Pachtvertrag sind in §§ 585 BGB ff. geregelt. Das dafür zu entrichtende Entgelt wird als Pachtzins bezeichnet. Der Pachtzins unterscheidet sich von einer regulären Mietzahlung, da hier die Nutzung hervorgebrachter Produkte eingeschlossen ist. Eine Miete dagegen bedeutet eine lediglich Gebrauchsüberlassung von Sachen.
Das Verständnis des Pachtvertrages erschließt sich in Abgrenzung zum Mietvertrag. Beim Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt nur zum Gebrauch. Beim Pachtvertrag darf der Pächter über den reinen Gebrauch hinaus zusätzlich auch noch die Erträge aus dem Pachtobjekt ziehen. Verpachtet der Eigentümer zum Beispiel eine Gaststätte mit Mobiliar, darf der Pächter die Räumlichkeiten nicht nur als solche nutzen, sondern auch die durch das Mobiliar (Theke, Kücheneinrichtung) möglichen Erträge für sich behalten.
Als Früchte eines Pachtobjekts kommen auch der Verbrauch der Erzeugnisse wie Obst aus einem Obstgrundstück oder die Ausbeute einer Kiesgrube oder die Einnahmen aus dem Verkauf der Früchte in Betracht. Daher hat der Verpächter es dem Pächter zu gestatten, sich die Früchte anzueignen und sie nach Belieben zu verwerten. Für die Pacht sind die Vorschriften des Mietrechts entsprechend anzuwenden.
Der Pächter darf die Früchte nur insoweit ziehen, als sie einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entsprechen. Er darf das Objekt nicht ausbeuten und es sich dann sich selbst überlassen. Wird ihm das Objekt mit Inventar verpachtet, obliegt ihm die Erhaltung der einzelnen Inventarstücke. Er muss beschädigte oder verloren gegangene Inventarstücke ersetzen (z.B. Stühle in der Gaststätte).
Mangels ausdrücklicher Vereinbarung bestimmt das Gesetz eine Kündigungsfrist für den Schluss eines Pachtjahres. Die Kündigungserklärung hat spätestens am dritten Werktag des Kalenderhalbjahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll (§ 584 BGB). Beispiel: Will der Pächter zum 31. Juli 2022 kündigen, muss er die Kündigung spätestens zum 3. Januar 2022 erklärt haben.
Ein spezieller Fall regelt § 585 BGB als Landpachtvertrag. Dabei wird ein Grundstück mit den zu seiner Bewirtschaftung dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäuden oder ein rein landwirtschaftlich genutztes Grundstück verpachtet.
