Der Begriff der „ordnungsmäßigen Verwaltung“ ist gesetzlich nicht exakt definiert. Jeder Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedoch eine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage verlangen. § 21 Abs. IV WEG versteht unter ordnungsgemäßer Verwaltung eine „Verwaltung, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht“.
Hintergrund: Werden Wohnungseigentümergemeinschaften schlecht verwaltet, leidet die Werthaltigkeit der Immobilie. Schäden am Gemeinschaftseigentum – als Folge mangelhafter Verwaltung – können den Wert einer Immobilie bei einem Verkauf mindern. Soll eine Immobilie später einmal verkauft werden, schlägt sich eine mangelhafte ordnungsgemäße Verwaltung negativ im Verkaufserlös nieder.
Um das zu verhindern, gibt es die schon oben erwähnten sogenannten Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung von Wohnungseigentum beziehungsweise in der WEG-Verwaltung. Sie bündeln alle Verwaltungsmaßnahmen, die die Erhaltung, normale Nutzung und Verbesserung des Wohneigentums sicherstellen. Die Maßnahmen einer ordnungsgemäßen WEG-Verwaltung werden zum Großteil im Wohnungseigentumsgesetz unter Absatz V definiert:
- Abschluss einer Feuerversicherung
- Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
- Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum
- Aufstellung einer Hausordnung
- Aufstellung eines Wirtschaftsplans
- Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 19 Abs. 1 WEG). Allgemein fallen unter die ordnungsmäßige Verwaltung Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung und normale Nutzung des Wohnungseigentums gerichtet sind.
Die Aufgaben des WEG-Verwalters bei einer ordnungsgemäßen WEG-Verwaltung
Soweit ein Verwalter bestellt ist, verpflichtet § 27 WEG den Verwalter, die von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossene Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung umzusetzen. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters können im Rahmen des WEG-Verwaltervertrags zudem erweitert werden.
Darüber hinaus stellt die Vorschrift selbstredend klar, dass der Verwalter unter anderem auch Lasten- und Kostenbeiträge in Empfang zu nehmen und abzuführen sowie eingenommene Gelder zu verwalten hat. Finanzmodule in Softwarelösungen für das Immobilienmanagement erleichtern diese Arbeit für die Immobilienverwaltung erheblich.
Laut §21 Absatz II des Wohnungseigentumsgesetzes kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit zudem zusätzliche Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung beschließen.
