Unter dem Begriff Nutzungs-Segmente (Nutzungsart) versteht man in der Immobilienwirtschaft die Art und Weise, wie eine Immobilie während ihres Betriebs genutzt werden. Dabei unterscheidet man in zwei wesentliche Nutzungsarten – Wohnen und Gewerbe. Zu dem Segment Gewerbe gehören klassischerweise u. a. Büroimmobilien und Handelsimmobilien, aber auch Industrieimmobilien, wie z. B. Produktions- und Logistikimmobilien.
Diese allgemeinen Nutzungsarten Wohnen, Büro, Handel und Industrie lassen sich wiederum unterteilen in unterschiedliche Immobilienarten, wie Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Shopping-Center, Bürohochhäuser, Business-Center, Industrie- und Forschungszentren.
Neben den klassischen Nutzungsarten und den dazugehörigen Immobilien gibt es Spezialimmobilien. Dies sind insbesondere Betreiberimmobilien, zum Beispiel gastronomische Einrichtungen, Hotels, Seniorenresidenzen, Kliniken, Flughäfen, Bahnhöfe oder andere Infrastruktur- oder Freizeitimmobilien. Die Nutzungsart wird in der Regel durch die Bauleitplanung (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) festgelegt und nimmt Einfluss auf den Wert der Immobilie.
Neben den in einer Bauleitplanung beschriebenen, gemischt genutzten Gebieten gibt es auch gemischt genutzte Immobilien. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn in einem Wohngebäude im Erdgeschoss Gewerbe betrieben wird oder sich bei gemischt genutzten gewerblichen Immobilien z. B. Kanzleien oder Praxen in einem Gebäude mit Gastronomie befinden – aufgrund der unterschiedlichen Besteuerung dieser Segmente ist dies ein wichtiger Faktor. Eine derartige Kombination unterschiedlicher Immobilienkonzepte mit verschiedenen Nutzungsarten, untergebracht in einer Immobilie, wird immer häufiger.
Wohnungen dürfen von Mietern nicht gewerblich genutzt werden, jedoch dürfen normale Büroarbeiten in gewissem Umfang und wie es der Verkehrssitte entspricht, auch in der Wohnung erledigt werden. Eine Änderung der Nutzungsart kann je nach Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes einer Baugenehmigung bedürfen, sollte die Nutzungsänderung nicht genehmigungsfrei oder verfahrensfrei sein.
