Der Begriff Nießbrauch beschreibt ein unveräußerliches, höchstpersönliches und nicht vererbliches Recht (absolutes Recht), eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne Einschränkung zu nutzen. Die rechtliche Herrschaft wird in Eigentümer (über bloßes Eigentum) und Nießbraucher (wirtschaftlicher Eigentümer) aufgeteilt. Das bedeutet allgemein, dass jemand Nutzen aus etwas ziehen kann, ohne dass er Eigentümer der Sache ist.
Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht kennt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) neben dem Eigentum und Besitz also noch eine weitere Variante, die es einer Person erlaubt, auf eine Immobilie umfangreich zuzugreifen: den Nießbrauch.
Wer einen Nießbrauch auf eine Immobilie hat, darf in dieser wohnen und sie vermieten oder verpachten. Juristen bezeichnen dies als „Möglichkeit, alle Nutzungen aus der Sache zu ziehen“, was in den §§ 1030 ff. BGB geregelt ist. Die Immobilie selbst gehört jedoch einer anderen Person.
Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit und zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hat der Nießbraucher das Recht auf Nutzung einschließlich der Fruchtziehung (z.B. Sachfrüchte wie Ernte oder Stein; Rechtsfrüchte wie Mietforderungen). Das bedeutet, dass jemand Nutzen aus etwas ziehen kann, ohne dass er Eigentümer der Sache ist. Aber: Bei einem Nießbrauch findet keine Übertragung von Eigentum an den Nießbrauchberechtigten statt.
Besonders im Falle der Immobilienvermietung mit vielen Variablen und unterschiedlichen Nießbraucharten, ist der Umfang des Nießbrauchs und die damit einhergehend Pflichten sowie Rechte eine Frage des Einzelfalls. Über den Nießbrauch mit all seinen Eigenheiten schließen Nießbraucher und Immobilieneigentümer daher bestenfalls einen Vertrag ab. Dieser ist nur rechtlich gesichert, wenn ihn ein Notar beurkundet. Anschließend wird der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen. Das Recht kann nur auf Wunsch des Nießbrauchers gelöscht werden. Dann wird es aus dem Grundbuch wieder ausgetragen.
Für die Verwaltung solcher Verträge nutzen moderne Unternehmen im Immobilienmanagement umfassende Softwarelösungen, in denen Module für das Vertragsmanagement integriert sind. Damit behalten sie auch bei der Verwaltung großer Immobilienportfolios stets die Übersicht.
