Der Begriff Mietvertrag ist als eigener Vertragstyp im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ausgiebig geregelt – das spezielle Wohnungsmietrecht ist in den §§ 549 – 577a mit zum großen Teil zwingenden Vorschriften zusammengefasst. Er ist ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – der Mietvertrag kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) zustande. Mit ihm verpflichtet sich ein Vermieter, einem Mieter gegenüber, ihm eine Mietsache bzw. Immobilie während der Mietzeit zum Gebrauch zu überlassen.
Der Vermieter hat die Immobilie bzw. Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, der es dem Mieter ermöglicht, sie so zu benutzen, wie es vertraglich vorgesehen ist, zum Beispiel als Wohnung, als Geschäftsimmobilie oder als Garage und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten – diese gesetzlichen Pflichten sind die Hauptpflichten des Vertrags.
Der Mietvertrag ist also ein gegenseitiger Vertrag mit wechselseitigen Pflichten. Er ist grundsätzlich formfrei. In diesem Zusammenhang ist jedoch die Sondervorschrift des § 550 BGB zu beachten. Ein Verstoß gegen diese Regelung bewirkt, dass ein eigentlich befristetes Mietverhältnis über Wohnraum für unbestimmte Zeit gilt. Ist bei einem Wohnungsmietvertrag eine Laufzeit von über einem Jahr vorgesehen, bedarf er der Schriftform – wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Hinsichtlich der Laufzeit des Mietvertrages gibt es eine Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten (Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit, Zeitmietvertrag mit fester Laufzeit, Ausschluss des gegenseitigen Kündigungsrechts für eine bestimmte Zeit). Gewerberaummietverträge enthalten häufig Mietvertragsverlängerungsoptionen zu Gunsten des Mieters. Es können auch unterschiedliche Mietanpassungsmöglichkeiten vereinbart werden: Anpassung jeweils an die Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete, Betriebskostenanpassungen. Beim Gewerbemietvertrag kommen alle weiteren nach dem Preisklauselgesetz zulässigen Anpassungsmöglichkeiten hinzu. Mietkautionen sind in Wohnraummietverträgen auf drei Monatsmieten begrenzt. In Gewerberaummietverträgen gibt es keine Begrenzung.
Soweit ein Mieter Mieträume mit Einrichtungsgegenständen versehen hat, muss er sie bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen. Er muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie erhalten hat – abgesehen von den üblichen Gebrauchsspuren natürlich. Soweit sie nicht unter Vollstreckungsschutz fallen, steht dem Vermieter ein Pfandrecht an diesen Gegenständen zum Ausgleich von Mietforderungen zu. Der Mieter haftet für Schäden an den Mieträumen, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind.
Will der Mieter die Mietsache verändern, muss der Vermieter zustimmen. Fehlt die Zustimmung, kann der Vermieter unter Umständen sogar fristlos kündigen. Bei Auszug muss der Mieter die Veränderung rückgängig machen – er muss den alten Zustand wiederherstellen. Die Erlaubnis des Vermieters, die Veränderung vorzunehmen, bedeutet demnach nicht gleichzeitig seine Zustimmung, dass der Mieter die Wohnung im geänderten Zustand zurückgeben darf. Der Vermieter kann den Rückbau verlangen. Er kann auch die Änderung akzeptieren und auf den Rückbau verzichten, muss dem Mieter dann einen Ausgleich dafür zahlen. Es empfiehlt sich dringend, schon vor der Änderung der Mietsache durch den Mieter eine Regelung darüber zu treffen, in welchem Zustand die Mietsache zurückgegeben werden muss.
