Der Konkurrenzschutz beschreibt die Pflicht des Vermieters zur Gewährung des ungestörten vertragsgemäßen Gebrauchs von Flächen und Räumen zum Betrieb eines gewerblichen oder freiberuflichen Betriebes und umfasst auch die Verpflichtung, keine Konkurrenten des Mieters in anderen Räumen des Mietgrundstücks oder auf unmittelbaren Nachbargrundstücken – soweit sie dem Vermieter gehören – anzusiedeln.
Der Konkurrenzschutz erstreckt sich jedoch nicht auf jegliche vom Mieter im Rahmen seines Gewerbes angebotene Artikel oder Leistungen, sondern nur auf den Kern des Sortiments (Hauptartikel) oder der Leistungen. Wettbewerb in angrenzenden Gebieten eines “Leistungsspektrums” können Mietern zugemutet werden, sofern die Parteien nicht ausdrücklich eine Ausweitung des Konkurrenzschutzes auf Nebenartikel vereinbart haben.
Bei Ladenlokalen ist, speziell wenn sie in Gewerbekomplexen angesiedelt sind, auf den Konkurrenzschutz zu achten. Dort, wo ein solcher Konkurrenzschutz besteht oder vertraglich eingeräumt wird, werden zunächst einmal die Ertragschancen des Mieters deutlich erhöht. Besteht kein Konkurrenzschutz, so ist mit überzogenem Wettbewerb innerhalb eines Gewerbeobjektes zu rechnen, der folglich zu weniger Umsätzen bei den Mietern sorgt – dies kann besonders dann problematisch sein, wenn Umsatzmieten vereinbart wurden.
Gleichzeitig besteht speziell für Shopping-Center dabei aber auch die Gefahr, dass sich aufgrund des Konkurrenzschutzes unter Mietern eines größeren Komplexes Leerstände ergeben oder kein Wettbewerb mehr besteht, was zu höheren Preisen der angebotenen Waren, schlechtem Kundenservice und daraufhin auch zu einem sinkenden Publikumsinteresse führt.
Wird im Rahmen eines Gewerbemietvertrages ein Konkurrenzschutz vereinbart, ist genau auf die Formulierung zu achten. So ist bei der mietvertraglichen Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes möglicherweise darauf zu achten, dass nicht nur auf „direkte“ oder „Hauptkonkurrenten“ einbezogen werden, sondern dass auch eine Sortiments- oder Leistungserweiterung bestehender benachbarter Betriebe beachtet wird. Ist vermieterseitig kein oder nur eingeschränkter Konkurrenzschutz gewünscht – wie oft in Shopping-Centern der Fall – sollte auch dies klar geregelt werden, da sonst ein ungeschriebener, vertragsimmanenter Konkurrenzschutz als Nebenpflicht aus dem Gewerbemietvertrag besteht.
