Der Begriff Jahressperrfrist beschreibt die einjährige Frist, innerhalb der ein Vermieter nach einer Mieterhöhung die Miete kein weiteres Mal erhöhen darf. Geregelt ist dies in § 558 BGB (Mieterhöhung zur örtlichen Vergleichsmiete). Die Frist wird vom Zeitpunkt des Inkrafttretens der letzten Mieterhöhung gerechnet. Dem Mieter darf vor Ablauf der Frist kein neues Mieterhöhungsverlangen zugehen.
Erhält der Mieter während der Sperrfrist ein Mieterhöhungsverlangen, kann er dieses als gegenstandslos betrachten. Auch eine unter Beachtung der Frist vorgenommene Mieterhöhung setzt voraus, dass die Miete zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten gleichgeblieben ist (§ 558 Abs.1 BGB). Die Erhöhung darf also erst nach weiteren drei Monaten in Kraft treten.
Folgende Ereignisse lösen in der Regel die Jahressperrfrist aus:
- Neuabschluss eines Mietvertrages
- Mieterhöhung
- Eintritt eines neuen Mieters in den Mietvertrag bzw. Aufnahme eines zusätzlichen Mieters mit Zustimmung des Vermieters
- Teilzustimmung eines Mieters zu einer Mieterhöhung
Nicht von der Jahressperrfrist betroffen sind Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) und Erhöhungen der Betriebskosten (§ 560 BGB) – dem Bundesgerichtshof zufolge löst eine einverständliche, vertragliche Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nicht die Sperrfrist aus. Erforderlich ist jedoch, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können (Urteil vom 18. Juli 2007, Az. VIII ZR 285/06).
