Unter dem Begriff Inklusivmiete (auch: Bruttomiete, Warmmiete) versteht man in der Immobilienwirtschaft eine Miete, durch die auch die entstehenden Betriebskosten mit abgegolten werden. Eine Abrechnung der Betriebskosten entfällt ebenso wie jährliche Nachzahlungen oder die Auszahlung eines Guthabens.
Wenn eine Wohnung jedoch beispielsweise eine Zentralheizung hat und der Vermieter für die Beheizung sorgt, dürfen die Heizkosten nicht in der Inklusivmiete enthalten sein – eine Inklusivmiete ist mit Hinblick auf die Heizkostenverordnung in solchen Fällen in aller Regel unzulässig. Denn die Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Mit Einführung dieser Regelung ist die Vereinbarung von Inklusivmieten, die alle Betriebskostenarten umfasst, unzulässig geworden.
Die Heizkosten müssen gesondert ausgewiesen sein und verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Eine Ausnahme davon besteht, wenn es sich um die Vermietung einer zentral beheizten Wohnung in einem Zweifamilienhaus handelt.
Zulässig bleibt die Teilinklusivmiete, bei der nur ein Teil der Betriebskosten in der Miete enthalten ist. Der Rest – die üblicherweise verbrauchsabhängigen Positionen, wie z.B. Heiz- und Warmwasserkosten – wird getrennt behandelt, verbrauchsabhängig erfasst und jährlich abgerechnet.
Zulässige Inklusivmieten (Pauschalmieten), mit Einschluss der Kosten für Heizung und Warmwasser, findet man häufig bei Untermietverhältnissen, beispielsweise einzelner Zimmer in Wohngemeinschaften, bei Ferienwohnungen oder bei Vermietungen von Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch. Oft sind dabei neben sämtliche Betriebskosten auch Kosten für Strom, Telefon und Internet enthalten.
Bei Mieterhöhungen gilt, dass diese während eines laufenden Mietverhältnisses meist als Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB erfolgen – die Vergleichsmiete wird in der Regel per Mietspiegel ermittelt. Dieser gibt meist die Miete ohne Nebenkosten (Nettomiete) an. Das bedeutet, dass der Vermieter bei einer Inklusiv- bzw. Teilinklusivmiete die mit der Miete abgegoltenen Betriebskosten aus der Miete herausrechnen muss. Dann kann er die Miete ohne Betriebskosten bis zur Vergleichsmiete z.B. laut Mietspiegel erhöhen und die enthaltenen Betriebskosten wieder addieren. Der Rechenweg ist dem Mieter bei der Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung darzulegen.
