Der Begriff Immobilienfonds beschreibt allgemein eine Kapitalanlageform, bei der Investoren sich an Immobilien beteiligen können. Immobilienfonds verstehen sich meistens als klassische Investmentfonds, die mehrheitlich in Immobilien investieren. Investoren können so am Immobilienmarkt teilnehmen, ohne eigene Immobilien zu besitzen und instand halten zu müssen. Im Hinblick auf die Branchenfonds des Immobiliensektors machen Grundstücke, Gebäude und Immobilienprojekte in der Planungsphase diese Vermögenswerte aus. Zu unterscheiden sind dabei offen von geschlossenen Immobilienfonds.
Durch die Struktur der Gemeinschaftsanlage ermöglichen Immobilienfonds auch privaten Anlegern schon mit relativ geringen Beträgen die Investition in Immobilienwerte. Viele dieser Werte wären Kleinanlegern anderweitig überhaupt nicht zugänglich. Im Hinblick auf die Merkmale der Immobilienfondsbeteiligung unterscheiden Experten geschlossene von offenen Immobilienfonds. Die maximale Anlegerzahl ist das wichtigste Unterscheidungskriterium beider Hauptarten.
Offene Immobilienfonds
Die offenen Immobilienfonds sind so gesehen das Standard-Investmentprodukt im Immobilienbereich. Offene Immobilienfonds bieten Anlegern die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne sie selbst besitzen zu müssen. Bei Privatanlegern sind sie daher deutlich beliebter als geschlossene Immobilienfonds, denn niedrige Einstiegssumme ermöglichen es nahezu jedem, am Immobilienmarkt teilzuhaben.
Die Anzahl der käuflichen Anteile ist hier nicht beschränkt. D. h., der Fonds ist nicht auf ein maximales Fondsvolumen limitiert. Je mehr Geld investiert wird, desto mehr Immobilien sind in einem offenen Immobilienfonds enthalten. Dadurch reduziert sich das Risiko für die Anleger, denn die Rendite des Fonds ist nicht von einer einzigen Immobilie abhängig. Wer Immobilienfonds verkaufen möchte, kann dies erst nach Ablauf der 2-Jahre-Haltefrist tun. Zudem muss die Rückgabe bzw. der Verkauf der Anteile 1 Jahr im Voraus angekündigt werden.
Offene Immobilienfonds folgen dem Prinzip der Risikomischung und konzentrieren sich hierbei meist auf gewerbliche Immobilien, die vermietet werden. Bei der ausschütteten Unterform erhalten alle Fondsbeteiligten in regelmäßigen Abständen ihren zertifizierten Anteil aus den erwirtschafteten Mieteinnahmen.
Geschlossene Immobilienfonds
Auch geschlossene Immobilienfonds eignen sich zur Investition in Immobilien, ohne selbst eine solche kaufen zu müssen. Um sich in einen geschlossenen Immobilienfonds einzukaufen, müssen in der Regel mindestens 5.000 EUR investiert werden. Im Unterschied zur offenen Form ist die Anlegerzahl geschlossener Immobilienfonds jedoch begrenzt. Alle zu finanzierenden Liegenschaften geschlossener Immobilienfonds stehen im Voraus fest. Ist das Höchstvolumen erreicht, schließt der Immobilienfonds.
Durch das begrenzte Volumen investiert der Fonds oftmals nur in eine oder wenige Immobilien. Das erhöht das Risiko für die Anleger. Wer investiert hat, bleibt meistens auch für die gesamte Laufzeit im Fonds investiert. Die Anteile können zwar am Zweitmarkt verkauft werden, das ist jedoch häufig mit hohen Verlusten verbunden.
Das investierte Geld erhalten die Anleger erst dann zurück, wenn die Fondsgesellschaft den Fonds auflöst. Das ist meistens nach dem Verkauf der Immobilie der Fall. Durch das erhöhte Risiko eignen sich geschlossene Immobilienfonds nur für erfahrene und chancenorientierte Investoren. Denn es gilt: Ein höheres Risiko entspricht höheren Renditechancen.
