Unter dem Begriff der Dienstbarkeit versteht man die Nutzungsrechte, die Eigentümer*innen eines Grundstücks zustehen und das dingliche Recht zur beschränkten unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks (§§ 1018 ff. BGB) festlegen. Von Eigentümer*innen des belasteten oder dienenden Grundstücks wird dabei entweder Duldung (z.B. Begehen, Befahren) oder Unterlassung verlangt (z.B. Baubeschränkungen).
Sie entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Die Eintragungen genießen öffentlichen Glauben. Dabei werden drei Arten Unterschieden, nämlich die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch an Grundstücken.
Die Grunddienstbarkeit endet mit Aufgabe des Nutzungsrechts, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sowie der Nießbrauch mit dem Tod des bzw. der jeweils Berechtigten Person/en. Eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht.
Wird zugunsten einer juristischen Person des öffentlichen Rechts, z.B. einer Gemeinde, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen, endet diese nur mit Aufgabe des Rechts. Dienstbarkeiten führen beim belasteten Grundstück zu einer mehr oder weniger großen Beeinträchtigung der Eigentümernutzung. Dies wirkt sich entsprechend auf den Marktwert des Grundstücks aus.
Wer einen Nießbrauch auf eine Immobilie hat, darf in dieser wohnen und sie vermieten oder verpachten. Juristen bezeichnen dies als „Möglichkeit, alle Nutzungen aus der Sache zu ziehen“, was in den §§ 1030 ff. BGB geregelt ist. Die Immobilie selbst gehört jedoch einer anderen Person.
Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit und zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hat der Nießbraucher das Recht auf Nutzung einschließlich der Fruchtziehung (z.B. Sachfrüchte wie Ernte oder Stein; Rechtsfrüchte wie Mietforderungen). Das bedeutet, dass jemand Nutzen aus etwas ziehen kann, ohne dass er Eigentümer der Sache ist. Aber: Bei einem Nießbrauch findet keine Übertragung von Eigentum an den Nießbrauchberechtigten statt.
