Die Bruttomiete setzt sich aus dem eigentlichen Mietzins sowie den anfallenden Betriebskosten und etwaigen Mietzuschlägen zusammen. Häufig werden hier auch die Begriffe „Bruttowarmmiete“ und „Bruttokaltmiete“ synonym verwendet.
Ist in einem Mietvertrag die Zahlung einer Bruttowarmmiete oder Inklusivmiete vereinbart, sind die Betriebskosten mit der Bruttowarmmiete komplett abgegolten. Der Bruttomietzins besteht also aus dem tatsächlichen Mietzins (üblicherweise Nettokaltmiete) sowie den anfallenden Betriebskosten und etwaigen Mietzuschlägen.
Dabei bestehen zwischen „Bruttowarmmiete“ und „Bruttokaltmiete“ klare Unterschiede. Bei der Bruttowarmmiete oder auch Inklusivmiete sind die Betriebskosten mit der Zahlung der vereinbarten Bruttowarmmiete komplett abgegolten. Die turnusmäßige Abrechnung der Betriebskosten findet nicht statt, womit der Vermieter auch keine Betriebskostennachzahlung vom Mieter verlangen kann. Gleichzeitig hat der Mieter auch keinen Anspruch auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens.
Die Bruttokaltmiete umfasst den Mietzins sowie sämtliche Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, außer Heiz- und Warmwasserkosten („kalte Betriebskosten“). Die Bruttomiete kann heute nur noch als Bruttokaltmiete – also Grundmiete plus Anteil an den „kalten“ Betriebskosten – vereinbart werden, da die „warmen Betriebskosten“ (Heiz- und Warmwasserkosten) nach der Heizkostenverordnung vom 20.01.1989 nach dem gemessenen Verbrauch abzurechnen sind.
Im öffentlich geförderten Wohnungsbau sind sogar nur Nettokaltmieten mit Vorauszahlungen für Betriebskosten zulässig. Im preisfreien Wohnungsbau könnte eine Miete vereinbart werden, welche die kalten Betriebskosten enthält, diese wird dann als Bruttokaltmiete bezeichnet und stellt einen speziellen Fall der Teilinklusivmiete dar.
Anders ist der Fall bei Gewerberäumen, da hier der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen optieren kann, d.h., die Miete zzgl. Umsatzsteuer zu zahlen wäre. Auch Stellplätze, die unabhängig von einem Wohnraummietverhältnis vermietet werden, sind besonders zu betrachten, da diese Vermietung stets umsatzsteuerpflichtig ist, wenn sie im Rahmen der unternehmerischen Tätigkeit erfolgt.
Grundsätzlich stellt die Bruttowarmmiete einen Vermieter vor die Herausforderung, dass eine isolierte Anpassung der Betriebskosten nicht ohne weiteres möglich ist. Vielmehr muss er den Bruttomietzins insgesamt erhöhen und dabei die gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung beachten. Da diese jedoch überwiegend auf Nettokaltmieten (Mieten ohne Betriebskosten) basieren, kann die Mietanpassung nur sehr eingeschränkt umgesetzt werden.
In der Praxis findet die Bruttowarmmiete aufgrund der Mietanpassungsschwierigkeiten daher nur selten Anwendung, sodass üblicherweise eine Nettokaltmiete sowie eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart werden.
In der Rechtspraxis wird üblicherweise von Entgelt oder Mietzins gesprochen. Eine klare und einheitliche Differenzierung der Begrifflichkeiten findet nicht statt. In der immobilienwirtschaftlichen Praxis werden daher für den Bruttomietzins oft unterschiedliche Begriffe synonym verwendet. Dabei sind folgende Unterschiede zu beachten:
- Bruttokaltmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung ohne Heizkosten
- Bruttowarmmiete/Inklusivmiete: Nettokaltmiete + Betriebskosten inklusive Heizkosten pauschal (es erfolgt keine Betriebskostenabrechnung)
- Warmmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Heizkostenvorauszahlung
Die Heizkostenverordnung schreibt die Ermittlung des Heizenergieverbrauchs durch Messung sowie eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vor. Eine Ausnahme besteht für Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird.
Bruttowarmmieten sind damit nur noch im Ausnahmefall zulässig. Bei bestehenden Mietverträgen muss eine Vertragsänderung der Bruttowarmmiete in eine Bruttokaltmiete mit getrennter verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten stattfinden (BGH, Az. VIII ZR 212/05, Urteil vom 19.07.2006). Der Begriff der Bruttomiete spielt auch beim Thema der Mietminderung eine Rolle. Diese ist immer nach der Bruttomiete zu berechnen – wobei hier einfach nur der Gesamtbetrag von Kaltmiete und Betriebskosten gemeint ist (Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 225/03, Urteil vom 06.04.2005).
