Die rechtlichen und wirtschaftlichen Angelegenheiten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden durch Gesetz, Vereinbarung (Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung) und durch Beschluss geregelt. Geht es beispielsweise um Angelegenheiten des Gebrauchs des Gemeinschafts- und des Sondereigentums (§ 15 Abs. 2 WEG), die Änderung der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 3 WEG), die Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, bei baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen (§ 16 Abs. 4 WEG) oder um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 20 ff. WEG), erfolgt die Regelung, wenn nicht das Gesetz oder entsprechende Vereinbarungen etwas anderes ausdrücklich bestimmen, durch Beschluss der Wohnungseigentümer.
Besitzt die Wohnungseigentümergemeinschaft über eine bestimmte Angelegenheit also eine Beschlusskompetenz, kann sie diese Angelegenheit in einer Wohnungseigentümerversammlung durch Beschlussfassung regeln. Die durch Beschluss zu regelnden Angelegenheiten werden durch Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) oder außerhalb der Versammlung durch schriftliche Beschlussfassung geordnet (§ 23 Abs. 3 WEG).
Typisches Beispiel ist die Beschlussfassung in Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung, wie beispielsweise die Beschlussfassung zur Jahresabrechnung, zum Wirtschaftsplan oder die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters. Soweit keine Beschlusskompetenz besteht, wie es beispielsweise bei einer Abänderung der Gemeinschaftsordnung der Fall wäre, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege des gegenseitigen Einvernehmens eine Vereinbarung herbeiführen, die im Regelfall im Grundbuch eingetragen werden muss. Nur in Ausnahmefällen, in denen die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, kann die Eigentümergemeinschaft von unabdingbaren gesetzlichen Bestimmungen oder den bestehenden Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung abweichen.
Dann kann statt der ansonsten erforderlichen Einstimmigkeit meist durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Die Beschlussfassung kann auf unterschiedlichen Mehrheiten erfolgen:
- In Angelegenheiten des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums und der laufenden Verwaltung genügt im Regelfall die Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit. Ein Mehrheitsbeschluss kommt dann zustande, wenn für einen Beschlussantrag mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben werden.
- Die Gemeinschaftsordnung kann bestimmen, dass für bestimmte Beschlüsse eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist und die einfache Mehrheit dann nicht ausreicht. Qualifizierte Mehrheit bedeutet, dass je nach Vereinbarung die Hälfte aller Eigentümer oder eine Mehrheit von zwei Dritteln, drei Vierteln oder drei Fünftel o.ä. oder ein Quorum der Miteigentumsanteile zustimmen muss. Auch kann geregelt werden, ob die dafür notwendige Anzahl der Stimmen ausgehend von 100 % aller Stimmen oder nur von den Stimmen der in der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer berechnet wird.
- Geht es um die Beschlussfassung im Hinblick auf Instandhaltung oder Instandsetzung fordert § 16 Abs. IV WEG sogar eine doppelte qualifizierte Mehrheit. Dies bedeutet, dass drei Viertel aller im Grundbuch eingetragenen stimmberechtigten Eigentümer zustimmen müssen und diese zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren.
- Wird ein allstimmiger Beschluss gefordert, ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, nicht nur die in der Eigentümerversammlung vertretenen Eigentümer. Allstimmige Beschlüsse sind erforderlich, wenn es um Gebrauchsregelungen und Verwaltungsmaßnahmen geht, die über den ordnungsgemäßen Gebrauch hinausgehen oder bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, die erhebliche Auswirkungen auf alle Wohnungseigentümer haben.
