„Bauliche Veränderungen“ bezeichnen laut § 20 Abs. 1 WEG sämtliche Maßnahmen an der Immobilie einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Die Erhaltung definiert das Gesetz demgegenüber als Instandsetzung und Instandhaltung.
Bauliche Veränderungen sind somit von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie von Modernisierungsmaßnahmen abzugrenzen. Für die unterschiedlichen Maßnahmen gelten, wenn nicht anders festgelegt, ggf. unterschiedliche Beschlussmehrheiten. Besonders, wenn es um den Verkauf/Kauf einer Wohneigentumseinheit geht und der neue Wohnungseigentümer sein Wohneigentum aufwerten möchte, gibt es des Öfteren Unstimmigkeiten innerhalb der Gemeinschaft. Streitet man dann, um welche Art von Maßnahme es sich handelt, kommt es auf die Definition an. Geht es darum, eine Maßnahme als bauliche Veränderung oder als Instandhaltungsmaßnahme oder Instandsetzungsmaßnahme einzuordnen, sind bestimmte Faktoren wichtig. Bleibt der ursprüngliche Zustand erhalten? Wird er wiederhergestellt. Oder entsteht ein neuer bzw. geänderter Zustand? Die Abgrenzung ist teils schwierig.
Da dies in Wohnungseigentümergemeinschaften immer wieder Streitthema ist, ist die bauliche Veränderung in WEG in ihrer Definition eng begrenzt. Eine bauliche Veränderung ist anzunehmen, wenn eine Baumaßnahme auf Dauer angelegt ist, sie zu einer Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums führt und über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht.
Daher bedürfen derartige baulichen Veränderungen die Zustimmung all derjenigen Eigentümer, deren Rechte konkret betroffen sind (§§ 22, Abs. I, 14 Wohnungseigentumsgesetz). Eigentümer, die nicht unmittelbar betroffen sind, brauchen nicht zuzustimmen. Jedoch bedarf jede Abstimmung einer förmlichen Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Bloße mündliche Zustimmungserklärung sind belanglos. Liegt eine bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum vor, über die keine ordnungsgemäße Beschlussfassung erfolgt ist, kann jeder Wohnungseigentümer die Beseitigung verlangen.
Beispiele unterschiedlicher baulicher Maßnahme:
- Instandhaltung: Wartung der Heizung nebst Austausch von Verschleißteilen
- Instandsetzung: Ausbau der defekten und Einbau einer baugleichen Wärmepumpe
- Modernisierende Instandsetzung: Einbau einer leistungsfähigeren und energiesparenden Wärmepumpe
- Modernisierung: Austausch der veralteten Heizungsanlage und Einbau einer neuen Heizungsanlage
- Bauliche Veränderung: Ausbau von Elektrospeicheröfen und Einbau einer Zentralheizungsanlage, Verglasung des Balkons, Ausbau einer Terrasse in der DG-Wohnung.
