Der Begriff Ausfallrücklage beschreibt eine sogenannte Sonderumlage, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen kann, wenn ein Wohnungseigentümer z. B. nicht mehr in der Lage ist, sein monatlich zu zahlendes Wohngeld aufzubringen. Die Ausfallrücklage tritt in Kraft, wenn die Gefahr besteht, dass der Wohnungseigentümer seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Um nicht die gesamte Gemeinschaft durch die Zahlungsunfähigkeit zu gefährden, kann diese Ausfallrücklage festgelegt werden, aus der dann notwendige Zahlungen geleistet werden.
Gesetzliche Grundlage ist der § 16 II Wohnungseigentumsgesetz (WEG), in dem festgelegt ist, dass jeder Wohnungseigentümer dazu verpflichtet ist, sich an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung zu beteiligen und ein monatliches Wohngeld zu entrichten. Ist ein Wohnungseigentümer zahlungsunfähig, kann die Gemeinschaft in einer Wohnungseigentümerversammlung als Sonderumlage eine Ausfallrücklage beschließen. Soweit eine Instandhaltungsrücklage angespart wurde, ist davon auszugehen, dass diese nur zweckgebunden für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verwendet werden darf und für den Zahlungsausfall eines Wohneigentums nicht zweckentfremdet werden darf.
Es entspricht dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, Liquiditätsschwierigkeiten durch eine Ausfallrücklage zu vermeiden oder eingetretene Probleme zu beseitigen. Erweist sich der Wohnungseigentümer dauerhaft als zahlungsunfähig, kommt als begleitende Maßnahme auch die Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht (§ 18 WEG).
Beispiel für die Notwendigkeit einer Ausfallrücklage
Wie wichtig eine solche Ausfallrücklage für eine Wohnungseigentümergemeinschaft werden kann, lässt sich an einem einfachen Beispiel zeigen. Nimmt man an, das monatlich zu entrichtende Wohngeld aller Gemeinschaftsmitglieder wird ausschließlich dafür eingesetzt, fällige Abschlagszahlungen an den Energieversorger zu leisten.
Kann nur einer der Wohnungseigentümer sein Wohngeld nicht mehr zahlen, käme die ganze Gemeinschaft mit den Abschlagszahlungen in Verzug, was fatale Folgen für die gesamte Wohnanlage haben könnte.
Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Ausfallrücklage, hat sie einen Ermessensspielraum, ob sie die Rücklage lediglich in Höhe der aufgelaufenen Zahlungsrückstände beschließt oder mit Blick auf den mit an hoher Wahrscheinlichkeit zu erwartenden Zahlungsausfall des Eigentümers im laufenden Kalenderjahr ansetzt. Ist zu erwarten, dass der Eigentümer auch künftig nicht zahlen kann, gebietet sich ein weitergehender Beschluss, wenn dadurch weitere Beschlussfassungen vermieden werden können.
Soweit die Eigentümer eine Ausfallrücklage beschließen, muss jeder Wohnungseigentümer in der Lage sein, seine Belastung zu kalkulieren. Dazu muss die Umlage den Gesamtbetrag sowie den auf jeden einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrag ausweisen. Im Idealfall enthält der Beschluss einen Fälligkeitszeitpunkt.
Falls nicht, wird die Ausfallrücklage mit Abruf durch den Verwalter fällig. Ungeachtet dessen bleibt der säumige Wohnungseigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zahlungspflicht. Bleibt er weiterhin zahlungsunfähig, muss ihn die WEG auf Zahlung verklagen und notfalls die Zwangsvollstreckung einleiten und zwangsweise vollstrecken.
