Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) beschreibt ein aus der Investitionsrechnung entwickeltes Verfahren zur Berechnung von Unternehmens- bzw. Immobilienwerten und kann für die Beurteilung von Investitionsentscheidungen herangezogen werden. Dort liegt auch das Hauptanwendungsgebiet des Verfahrens in der Immobilienwirtschaft. So wurde aus ihm auch ein Verfahren für die Immobilienbewertung entwickelt.
Das Discounted-Cashflow-Verfahren soll bei der Bewertung von Immobilien eine Alternative zum Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung sein. Die künftigen Reinerträge werden hier – wie beim Ertragswertverfahren – auf den Bewertungszeitpunkt abgezinst. Allerdings wird dabei eine prognostizierte Reinertragsentwicklung innerhalb eines bestimmten zeitlichen Horizonts berücksichtigt. Der Diskontierungszinssatz ist nicht der Liegenschaftszinssatz, sondern ein aus dem Markt für Anleihen abgeleiteter Zinssatz.
Während beim Ertragswertverfahren versucht wird, zu einem „objektiven“ Wert zu gelangen, liefert das Discounted-Cashflow-Verfahren eine Entscheidungsgrundlage für einen bestimmten Investor, der den Investitionszeitraum vorgibt. Das Problem des Discounted-Cashflow-Verfahrens liegt in der Prognoseunsicherheit, die mit länger werdendem Investitionszeitraum erheblich zunimmt.
Bei der Immobilienbewertung gehört das DCF-Verfahren zu den Growth Explicit Models (explizite Wachstumsmodelle). Im angelsächsischen Raum wird dieses Verfahren für die Ermittlung von Marktwerten bzw. Verkehrswerten von Immobilien eingesetzt. So findet es auch in Deutschland regelmäßig Anwendung bei der Verkehrswertermittlung, insbesondere für internationale Investoren. Neben der Wertermittlung wird es – auf Grundlage von prognostizierten Erträgen – vor allem auch international als Kapitalwertverfahren für Rentabilitätsanalysen von Immobilieninvestitionen eingesetzt.
